De la station Des BogarDs a la gare Du MiDi... Van

Commentaren

Transcriptie

De la station Des BogarDs a la gare Du MiDi... Van
Pre-histoire
1839-1989
De la station des Bogards a la gare du Midi...
L’ère industrielle
L’histoire des chemins de fer en Belgique remonte aux années
1830. Tout juste créé, le pays est prospère et compte parmi
les premiers en Europe à se doter d’un chemin de fer, qui fait
son apparition à Bruxelles en 1837. Des liaisons ferroviaires
sont établies, notamment le long du cours de la Senne. La
station des Bogards, inaugurée en 1839 pour assurer la liaison
entre la capitale et Mons, est implantée sur la place Rouppe,
à proximité du centre-ville, à la limite avec les faubourgs
en pleine croissance (l’actuelle avenue de Stalingrad a pris
place sur les anciennes voies de chemin de fer). Rapidement
saturée, la station des Bogards est déplacée sur les prairies
de Cureghem, à proximité du canal, à la frontière entre
Bruxelles-Ville, Anderlecht et Saint-Gilles. Cette dernière est
à l’époque un modeste faubourg, qui compte moins de 3.000
âmes.
Ce déplacement, décrété en 1863, ne vise pas qu’à améliorer
le trafic ferroviaire mais aussi à soutenir le développement des
faubourgs. En 1864, une large place est conçue pour marquer
l’entrée de la nouvelle gare : la place de la Constitution,
composée d’allées et de pelouses, bordée de cafés, cabarets,
brasseries, restaurants et autres commerces. La station
du Midi est inaugurée en 1869. La ville s’étend désormais
de part et d’autre du chemin de fer, la gare apparaissant
comme un lien monumental entre l’ancienne ville et ses
nouveaux faubourgs. Sa nouvelle implantation, au milieu
d’un réseau tout neuf de voiries principales (rue de France,
avenue Fonsny) et secondaires, suscite le développement de
nombreuses activités. Du côté de l’avenue Fonsny, le tracé des
rues en forme de damier compose une série d’îlots carrés à
l’urbanisme dense, les intérieurs d’îlots accueillant notamment
des activités industrielles, commerciales et artisanales.
juifs venant notamment des pays de l’Est, le textile est l’une
de ses activités principales (qui existe encore aujourd’hui,
mais du côté anderlechtois de la gare).
La Senne, qui délimite la frontière entre Saint-Gilles et
Anderlecht, est voûtée et détournée vers 1870. Elle sera
complètement recouverte au siècle suivant. D’importants
travaux de nivellement et d’alignement sont alors entrepris
dans toute la commune, transformant son relief et son
paysage.
La gare du Midi est rasée en 1949, à l’occasion du chantier
de la Jonction Nord-Midi. Ce projet titanesque relie la gare
du Nord à celle du Midi, en plaçant les voies de chemin
de fer non plus au niveau du sol mais au-dessus de la
circulation automobile. Retardés par les deux guerres, les
travaux de la Jonction touchent le bas de Saint-Gilles entre
1938 et 1954. L’ancienne station du Midi fait place à une
nouvelle gare qui, à son contraire, n’est pas marquée par
un accès monumental : à l’exception de sa tour-horloge,
elle est complètement introvertie. Un important noeud de
communication (notamment de transports en commun) se
développe à ses abords.
Vers 1920, on recense près de 65.000 habitants à SaintGilles. La progression démographique est fulgurante. La
morphologie de la commune, implantée sur une vallée
alluviale, avec de grandes variations d’altitude (20 mètres
au quartier Midi contre 85 mètres à la prison de SaintGilles), induit un clivage entre "haut" et "bas", notion que ni
l’urbanisme ni les réalités sociales n’ont jamais démentis. Au
21ème siècle encore, on peut lire dans un document officiel
de Saint-Gilles que "la géographie et l’histoire ont forgé la
géographie sociale de la commune dont le clivage haut – bas
est une des principales caractéristiques (…). Le plus souvent
économiquement faibles, les immigrés s’installent dans le
bas de la commune, à proximité de la gare, rejoignant ainsi
la population la plus défavorisée et y trouvant à des prix
plus accessibles qu’ailleurs, des logements vétustes". Avant
la Seconde Guerre, alors que le quartier compte beaucoup de
L’après-guerre
Entre 1962 et 1967, le chantier de la "Tour du Midi" est
mené sur une parcelle de l’ancienne gare, juste à côté de
l’usine Côte d’Or. Parallèlement, de grands projets sont
envisagés pour le quartier : les planificateurs imaginent de
faire entrer des autoroutes dans Bruxelles. Ainsi, un projet
reliant Londres à Istanbul nécessiterait la démolition d’une
partie du vieux Molenbeek ! Plus modestement, l’autoroute
d’Anvers pénètrerait au quartier Nord et celle de Paris
passerait par le quartier du Midi ! De tels travaux impliquant
un élargissement important des voies existantes, un premier
plan d’expropriation est envisagé par l’Etat belge. Il ne sera
jamais appliqué.
En 1977, un plan de secteur est adopté pour Bruxelles et
prévoit déjà de grandes potentialités de bureaux, notamment
au Midi. Il restera lui aussi dans les cartons.
En 1987, le Ministère fédéral des Communications décide
de créer de nouvelles liaisons de métro "lourd" à Bruxelles,
entre autres vers la gare du Midi. Les travaux dureront
jusque 1992, occasionnant la démolition d’un versant entier
de la rue d’Angleterre. Sur ces parcelles, la construction d’un
hôtel est notamment prévue. Pour éviter de se retrouver
avec un terrain vague sur les bras, la Commune menace
d’astreinte l’entrepreneur du métro si l’hôtel n’est pas édifié
dans un délais rapide. C’est ainsi qu’est érigé l’hôtel de la rue
d’Angleterre… qui restera vide et inachevé pendant plusieurs
années (jusqu’à l’arrivée de l’Ibis en 2001).
C’est aussi en 1987 que le même ministère annonce
l’implantation d’un terminal TGV à Bruxelles, promettant
d’importantes retombées économiques pour le pays. Certains
annoncent une véritable révolution. Il est d’ailleurs significatif
que le mot "terminal" est utilisé, on ne parle plus de "gare".
Le TGV, c’est comme le Concorde ! Comme les avions, il
nécessite un "terminal". Mais, à l’inverse des aéroports, c’est
en pleine ville qu’on va le construire…
‘‘J’habite depuis longtemps cette commune et je connais
bien le quartier : inutile d’idéaliser la situation des lieux
dans les années 80, car j’y étais déjà bourgmestre’’
— Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.
‘‘Ik woon al sinds lang in deze gemeente en ik ken de
wijk goed: het is niet nodig om de situatie in de jaren
80 van de plaatsen te idealiseren, want ik was er toen
al burgemeester’’
— Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.
Pre-historie
Van Bogaardenstation tot Brussel-Zuid...
De industriële periode
De geschiedenis van de Belgische spoorwegen start in 1830.
Het jonge België had als één van de eerste landen van Europa
vanaf 1837 een spoorverbinding. In Brussel verschenen
langs de loop van de Zenne verschillende treintrajecten. Het
Bogaardenstation, ingehuldigd in 1839 om de verbinding met
Bergen te verzekeren, bevond zich aan het Rouppeplein, in
het centrum van de stad en te midden van snelgroeiende
stadswijken. Bij gebrek aan plaats moest het station spoedig
verhuizen naar de velden van Kuregem op de grens van
Anderlecht, Brussel en Sint-Gillis. In die tijd was die gemeente
een kleine buitenwijk met minder dan 3000 inwoners. De
huidige Stalingradlaan verlengde het toenmalige treinspoor
tot aan het nieuwe station.
De verhuis van het station had niet alleen tot doel het
treinverkeer te bevorderen maar wou ook de buitenwijken
van Brussel ontwikkelen. In 1864 creëerde men het
Grondwetsplein : het combineerde horecazaken, winkels,
parkjes en gaf vanaf 1869 het toen geopende station de
nodige allure. De stad strekte zich uit langs de spoorlijn, het
nieuwe Zuidstation vormde de monumentale overgang tussen
de oude stad en de nieuwe stadwijken. Rond het station en
de nieuw aangelegde wegen, bvb. Fonsny- en Frankrijklaan,
ontstonden nieuwe nijverheden. Aan de Fonsnylaan werd in
dambordvorm overgegaan tot een intense urbanisatie met
een mengeling van artisanale, industriële en commerciële
activiteiten
joden afkomstig uit Oost Europa die zich specialiseerden in
de textielindustrie. Deze bevindt zich nu aan de andere kant
van de spoorweg in Anderlecht.
De Zenne, de historische grens tussen Sint-Gillis en
Anderlecht werd
in de periode voor 1870 ingegraven en
omgeleid wat leidde tot belangrijke nivelleringswerken en
het rechttrekken van het oude stratenplan.
Bij de bouw van de noord-zuiverbinding, gestart in
1949, moest het Zuidstation weer wijken en kreeg deze
keer geen monumentale gevel met plein, het werd een
communicatieknooppunt helemaal op zich zelf gekeerd, met
een horlogetoren als enig zichtbaar richtpunt. De noord-zuidas
verbond het Noord- en Zuidstation waarbij de spoorwegen het
"onderspit moesten delven" voor het groeiende autoverkeer.
De werken werden vertraagd door de twee wereldoorlogen
en lieten hun sporen na in laag Sint-Gillis tot in 1954.
De bevolking van Sint-Gillis steeg pijlsnel : in 1920 telde
men 65.000 inwoners. De alluviale morfologie van de
gemeente met een groot hoogteverschil van 65 meter tussen
de Zuidwijk en de gevangenis van Sint-Gillis vormde een
urbanistische en sociale kloof tussen hoog en laag Sint Gillis.
De gemeente Sint-Gillis zelf beschreef het onlangs als volgt:
"de sociale geografie van de gemeente, vooral gekenmerkt
door de scheiding tussen boven- en benedenstad, vloeit voort
uit geografische en historische invloeden (...) De – meestal
arme – immigranten vestigden zich in de lager gelegen wijken
rond het station, waar ze zich mengden onder de behoeftige
bevolking in de goedkopere, maar bouwvallige woningen".
Tot aan de tweede wereldoorlog woonden in de Zuidwijk vele
De naoorlogse periode
Tussen 1962 en 1967 was er de werf van de Zuidertoren
op een stuk grond van het vroegere Zuidstation, gelegen aan
de fabriek van Côte d’Or. Men plant grote bouwprojecten
voor de gehele wijk: de urbanisten wensten autosnelwegen
die heel Brussel doorkruisten: zo zou een stuk van oud
Molenbeek moeten wijken voor de autosnelweg LondenIstanboel. Iets gematigder waren de plannen voor een
autosnelweg van Antwerpen tot aan het Noordstation en één
van Parijs tot aan de Zuidwijk. De Belgische staat voorzag
een enorm onteigeningsplan om de bestaande wegen in die
zin te verbreden. Het plan werd nooit uitgevoerd.
In 1977 ontwierp men een sectorplan voor Brussel waarbij
men grote kantoren voorzag in de Zuidwijk, ook dit bleef
steken in de planfase.
In 1987 beslist de federale minister van verkeer om nieuwe
metrolijnen te creëren onder meer tot aan het Zuidstation. De
werken duren tot 1992 en brengen de afbraak mee van een
gedeelte van de Engelandstraat. Uit schrik voor een jarenlang
durend stuk braakland verplicht de gemeente de aannemer
van de metrowerken in ijltempo een hotel te bouwen, een
hotel dat jaren zal leeg staan, tot het uiteindelijk in 2001
wordt geopend. Op dezelfde manier kondigt deze minister
van verkeer de inplanting van een TGV-terminal aan, met de
belofte dat dit aanzienlijke economische meerwaarden voor
het land zal genereren. Sommigen spreken zelfs van een
revolutie. Opvallend is hier dat men niet meer spreekt van
een station maar wel van een terminal. De TGV, dat is zoals
de Concorde. En die hebben terminals nodig, geen stations.
Maar in tegenstelling tot de luchthavens construeert men de
TGV-terminals wel midden in de stad.
Planification
1959-2009
Etudes, schemas, plans, zones, perimetres, etc.
En 1957, à l’occasion de l’inauguration d’un nouveau
tunnel sous l’avenue Fonsny, on pouvait lire dans "La Libre
Belgique" que "le quartier Midi commence à revêtir une
physionomie plus urbaniste". "Il était grand temps", déclarait
alors le bourgmestre saint-gillois Jacques Franck. "Le jour
n’est pas éloigné où les habitants du quartier jouiront de tous
les bienfaits de la modernité de la gare et des artères qui
y mènent", poursuivait le journal. Cinquante ans plus tard,
l’état du quartier est bien pire encore. Le Midi est-il maudit?
Les "bienfaits de la modernité"
Selon Charles Picqué, le déclin du quartier ne doit rien aux
deux décennies depuis lesquelles il préside aux destinées de
Saint-Gilles, mais remonterait… aux années 50. Si l’on suit
sa thèse, c’est un Plan particulier d’affectation du sol
(PPAS) adopté en 1959 qui est incriminé. Celui-ci imposait
notamment pour toutes les constructions situées le long de
l’avenue Fonsny de se conformer à un gabarit de minimum
10 mètres en largeur de façade, ce qui eut pour effet de
bloquer la rénovation des maisons, puisque les façades
initiales étant le plus souvent limitées à 5 ou 6 mètres et
que les propriétaires souhaitant rénover se voyaient obligés
d’acquérir les immeubles voisins pour se conformer au gabarit
imposé.
Les années 70 n’ont pas amélioré la situation. En 1971, dans
la foulée des plans délirants du quartier Nord, un projet de Plan
de secteur imaginé par l’Agglomération bruxelloise prévoyait la
conversion du quartier Midi en pôle tertiaire international, sorte
de "petit Manhattan" traversé par une autoroute urbaine. Grâce
à une conjoncture défavorable, le projet resta dans les tiroirs
mais les rumeurs d’expropriation produirent probablement leurs
effets sur le bâti. Cependant, le Midi reste jusque-là un quartier
vivant, tout-à-fait habitable et rénovable.
Une zone d’exception
Le coup de massue sera porté à la fin des années 80,
lorsque l’arrivée du TGV en gare du Midi est évoquée avec
insistance. En 1989, l’étude Stratec (commandée par la
SNCB) confirme cette option. Il n’en faut pas plus pour que
la politique communale de "renouveau" mette le Midi dans
sa ligne de mire. Mais à la différence du haut de Saint-Gilles,
il ne s’agira pas ici de rénover les maisons, de refaire les
trottoirs et d’y placer des pots de fleurs. "Certains quartiers
nécessitent un traitement énergique", prévient le bourgmestre
Charles Picqué qui craint que les quartiers populaires du bas
de Saint-Gilles produisent une "contagion" vers le haut de sa
commune. Le Midi "constitue une composante importante des
problèmes saint-gillois. (…) La population immigrée est une
réalité évidente", souligne-t-il, l’arrivée du TGV constituant à
ses yeux une aubaine pour "revitaliser" ce quartier.
Dès 1988, Saint-Gilles imagine de nouveaux PPAS pour
le Midi. Lorsqu’il accède à la fonction de Ministre-Président
régional, en 1989, Picqué subventionne Anderlecht et SaintGilles pour les élaborer. Parallèlement, il lance la confection
d’un Schéma de développement (un plan sans valeur
légale, confié à un bureau d’études) censé donner une
vision d’ensemble à toute la zone. Curieusement, les PPAS
sont établis en même temps que ce "schéma", sans y être
subordonnés. C’est qu’il faut aller vite. Picqué, qui dit avoir
tiré les leçons du quartier Nord, veut éviter le "syndrome du
terrain vague"…
Le Schéma de développement est adopté en 1991 et
offre une vision plutôt rassurante des intentions publiques :
l’avenue Fonsny y est présentée bordée d’arbres et de
grandes places publiques des deux côtés de la gare. Les cinq
PPAS concernant la zone sont finalisés en 1992 et adoptés
par Anderlecht (PPAS "Bara 1" et "Bara 2") et Saint-Gilles
(PPAS "Fonsny 1", "Fonsny 2" et "France"). Les associations
de défense des habitants examinent les PPAS "avec horreur et
stupéfaction". Selon Inter-Environnement, "la Région a tout
cédé aux promoteurs. Les PPAS sont dessinés sur mesure
pour les bâtisseurs de bureaux et les couleurs de bitume". Ils
totalisent pas moins de 400.000 m2 de bureaux et contredisent
les options principales du Schéma de développement : les
espaces publics sont réduits à peau de chagrin, les gabarits
autorisés ont nettement augmenté…
A la place des 5 îlots existant, le PPAS "Fonsny 1" prévoit
l’implantation de 80.000 à 100.000 m2 de bureaux, ainsi
que des hôtels, du commerce et du logement en plus petite
quantité. Il est doublé d’un plan d’expropriation en extrême
urgence pour cause d’utilité publique adopté provisoirement
en 1992 et qui concerne 176 parcelles (les 5 îlots, à l’exception
des bureaux de Test Achats).
Picqué, qui entérine trois des PPAS en tant que bourgmestre,
refuse aussitôt de les adopter en tant que ministre-président.
Seul le "Fonsny 2" est approuvé en 1993, au motif qu’il s’agit
d’une "zone tampon" protégeant le tissu résidentiel sur 14
îlots entourant le périmètre "Fonsny 1". Mais une zone de
bureaux y est également prévue… "pour éviter la contagion
du bureau" dans le reste du périmètre "de protection" ! Ce
jeu de sémantique permet d’inscrire un îlot entier en "zone
de mixité"… pourtant dédiée à 100% au tertiaire ! C’est le
fameux "ilôt Russie", objet d’une spéculation menée sans
relâche depuis 1986 par la SA Louis De Waele qui voit son
action récompensée par la modification d’affectation et peut
entamer son projet sans craindre la concurrence des bureaux
prévus dans les autres PPAS.
Avant d’approuver ceux-ci, Picqué juge "sage" d’attendre la
finalisation du Plan régional de développement (PRD, lancé
par la Région en 1989 et qui a pour vocation de remplacer le
Plan de secteur). Pas de chance, le PRD n’est terminé qu’à la
fin de la première législature régionale, en 1995. Ô surprise, il
conforte les options prises par les PPAS du Midi, lesquels sont
donc adoptés fin 1995 (le plan d’expropriation du "Fonsny 1"
le sera en 1996).
La suite n’est qu’acharnement… Du premier Plan régional
d’affectation des sols (PRAS, hiérarchiquement supérieur
aux PPAS) en 1998, qui consacre le Midi comme "zone levier",
au Plan de développement international (PDI, catalogue
d’intentions sans valeur légale) en 2007, qui en fait le "pôle
bizness du futur", en passant par le second PRAS de 2001,
le second PRD en 2002, sans oublier les projets de Plan
communal de développement (PCD, équivalent local du
PRD) en 1999 et 2004… aucune planification publique n’a
remis en question les choix urbanistiques faits en 1989. Et
lorsqu’en 2006 le plan d’expropriation arrive à échéance, il est
suivi de trois nouveaux plans (en 2007 et 2008) confirmant
la menace d’expropriation.
Qu’il s’agisse de l’abrogation du PPAS "Fonsny 2" par SaintGilles et la Région en 2004 (motivée notamment parce que
les gabarits autorisés y sont "trop importants et aboutissent à
des constructions peu intégrées sur le plan urbanistique"), des
différents contrats de quartier (Verhaegen, Fontainas…) ou
des projets européens Urban II mis en oeuvre tout autour
de la zone d’expropriation, il est frappant de remarquer qu’ils
privilégient tous la rénovation douce. Confirmant à quel point
le PPAS "Fonsny 1" est un périmètre d’exception.
PPAS “Fonsny 1” BBP
PPAS “Fonsny 2” BBP
PPAS “France” BBP
Contrat de Quartier “Métal Monnaie” wijkcontract
‘‘Saint-Gilles va jusqu’à la rue Féron.
Après, c’est la brousse’’
— Charles Picqué, cité dans "Een trein van Troje",
Brukselbinnenstebuiten, 1996.
‘‘On m’avait annoncé que la conjoncture
allait s’améliorer et que l’arrivée des TGV
allait transformer le monde.’’
Contrat de Quartier “Verhaeghen” wijkcontract
Contrat de Quartier “Fontainas” wijkcontract
Plan “Urban 2” plan
Zone levier du PRD GOP hefboomgebied
— Charles Picqué au Parlement régional bruxellois, 3 juin 2005.
Zone stratégique du PDI PIO strategische gebied
‘‘Sint-Gillis gaat tot de Féronstraat.
Daarachter ligt de brousse’’
— Charles Picqué, geciteerd in "Een trein van Troje",
Brukselbinnenstebuiten, 1998.
‘‘Men deelde me mee dat de economische
trend zou verbeteren en dat de komst van
de TGV de wereld zou veranderen’’
— Charles Picqué in het Brussels Parlement, 3 juni 2005.
Planning
Studies, schetsen, plannen, zones, perimeters, enz.
Als in 1957 een nieuwe tunnel onder de Fonsnylaan word
ingewijd, schrijft La Libre Belgique, dat "de Zuidwijk er
stedelijker begint uit te zien". "Het was hoog tijd", verklaarde
de burgemeester van Sint-Gillis Jacques Franck. "Binnenkort
zullen de inwoners van de wijk van alle moderne voordelen
van het station en de omringende invalswegen kunnen
genieten", aldus de krant. Vijftig jaar later, is de wijk in een
nog slechtere staat. Is de Zuidwijk vervloekt ?
De "weldaden van de vooruitgang"
Volgens Charles Picqué heeft de teloorgang van de wijk
niets te maken met zijn twee decennia als burgemeester
van Sint-Gillis, maar komt ze voort uit… de jaren 50. Als
we zijn redenering volgen, ligt de fout bij een Bijzonder
bestemmingsplan uit 1959. Dat verplichtte alle gebouwen
rond de Fonsnylaan om minimum 10 meter façade te hebben.
Doordat de oorspronkelijke gevels slecht 5 à 6 meter breed
waren, moesten de eigenaars dus aanpalende woningen
kopen om de vereiste lengte te behalen. Dit blokkeerde de
renovatie.
De jaren 70 brachten geen beterschap. In 1971 maakt de
Brusselse Agglomeratie in navolging van de waanzinnige
projecten van de Noordwijk een ontwerp van Sectorplan.
Het wil van de Zuidwijk een internationale tertiaire pool
maken, een soort van "klein Manhattan" met in het midden
een stadssnelweg. Dankzij een ongunstige conjunctuur blijft
het project in de schuif liggen, maar de geruchten over
onteigening hebben waarschijnlijk gevolgen voor de huizen.
Toch blijft de Zuidwijk tot dan een levende wijk, leefbaar en
renoveerbaar.
Een uitzonderingszone
De mokerslag wordt op het einde van de jaren 80 gegeven
als men begint te spreken over de TGV in het Zuidstation. In
1989 wordt deze optie bevestigd door de Stratec-studie,
besteld door de NMBS. De gemeentepolitiek richt zich weer
op het "vernieuwen" van de Zuidwijk. Maar in tegenstelling
tot de hogere wijken van Sint-Gillis, gaat het hier niet
over renovatie van woningen, herstellen van trottoirs en
bloembakken. "Sommige wijken hebben nood aan een
energieke behandeling" waarschuwt burgemeester Charles
Picqué, die vreest dat de volkswijken van het lagere Sint-Gillis
de hoger gelegen wijken "besmetten". De Zuidwijk "is een
belangrijk onderdeel van de problemen van Sint-Gillis (…) De
immigrantenbevolking is een evidente realiteit", benadrukt
hij. In zijn ogen is de komst van de TGV een meevaller om
de wijk te doen "heropleven".
Vanaf 1988 bedenkt Sint-Gillis nieuwe plannen voor de
Zuidwijk. Op het moment dat hij gewestelijk MinisterVoorzitter wordt, subsidieert Picqué Anderlecht en Sint-Gillis
om de plannen uit te werken. Tegelijkertijd lanceert hij het
Ontwikkelingsschema (een plan zonder wettelijke waarde,
toegekend aan een studiebureau) dat een totaalvisie voor
de zone zou moeten geven. Vreemd genoeg werden de
bestemmingsplannen tegelijk ontwikkeld met dit "schema",
zonder eraan onderworpen te zijn. Het moet snel gaan. Picqué
zegt dat hij lessen getrokken heeft uit de Noordwijk en dat
hij het "syndroom van braakliggend terrein" wil vermijden…
Het Ontwikkelingsschema wordt goedgekeurd in 1991
en geeft een geruststellende visie : de Fonsnylaan wordt
voorgesteld met veel bomen en grote openbare plaatsen aan
beide zijden van het station. De vijf bestemmingsplannen
worden opgesteld in 1992 en goedgekeurd door Anderlecht
(BBP’s "Bara 1" en "Bara 2") en Sint-Gillis (BBP’s "Fonsny 1",
"Fonsny 2" en "Frankrijk"). De verenigingen van buurtbewoners
onderzoeken de toewijzingsplannen met "afschuw en
verbijstering". Volgens Inter-Environnement heeft "het
Gewest alles toegegeven aan de projectontwikkelaars.
De bestemmingsplannen zijn op maat gemaakt voor de
kantoorbouwers en hebben de kleur van asfalt". Het gaat om
niet minder dan 400.000 m2 kantoren, in tegenspraak met de
principes van het Ontwikkelingsschema : de openbare ruimte
wordt tot een peulschil herleid, de omvang van de gebouwen
is gevoelig vergroot…
In plaats van de vijf blokken, voorziet het bestemmingsplan
"Fonsny 1" 80.000 tot 100.000 m2 kantoren, en ook hotels,
handelszaken en woningen in kleinere hoeveelheid. Er is een
onteigeningsplan dat in 1992 bij hoogdringendheid wordt
aangenomen en over 176 percelen gaat (de 5 blokken, met
uitzondering van de kantoren van Test-Aankoop).
Picqué, die de drie bestemmingsplannen aanvaardt als
burgemeester, weigert om ze te aanvaarden als MinisterVoorzitter. Alleen "Fonsny 2" wordt goedgekeurd in 1993, met
als motief dat het gaat om een "bufferzone" die het residentiële
karakter van 14 omringende blokken beschermt. Maar er
wordt ook een kantoorzone voorzien… "om de besmetting door
kantoren" in de rest van de "beschermde" zone te voorkomen!
Dit semantische spelletje laat toe een volledig blok in te schrijven
als "mengzone"… die nochtans voor 100% aan de tertiaire
sector wordt toegewezen. Dat is het fameuze "Ruslandblok", dat
sinds 1986 het voorwerp is van speculatie door de NV Louis De
Waele, die beloond wordt met een bestemmingsverandering,
en zijn project kan starten zonder concurrentie van de kantoren
in de andere bestemmingsplannen.
Vooraleer deze goed te keuren, vindt Picqué het "wijs"
om te wachten op de afronding van het Gewestelijk
ontwikkelingsplan (GewOP, door het Gewest gelanceerd
in 1989 om het Sectorplan te vervangen). Jammer genoeg
wordt dit plan slechts afgerond in 1995. En wat en verrasing:
het bevestigt volledig de lijn van de bestemmingsplannen
van de Zuidwijk, die dan worden goedgekeurd eind 1995.
De rest is vastbijten... Van het eerste Gewestelijk
bestemmingsplan (GBP, dat hiërarchisch voorrang heeft op de
BBP’s) in 1998, dat de Zuidwijk als "hefboomzone" bestempelt,
over het tweede BBP in 2001, het tweede GewOP in 2002
en de ontwerpen voor een Gemeentelijk ontwikkelingsplan
(GOP, lokale tegenhanger van het GewOP) in 1999 en 2004
tot het Plan voor Internationale Ontwikkeling (PIO, een
intentieverklaring zonder wettelijke warde) in 2007, dat er
de "bizness pool van de toekomst" van maakt. Geen enkel
project heeft de opties uit 1989 in vraag gesteld. En als het
onteigeningsplan in 2006 ten einde loopt, komen er drie nieuwe
plannen (in 2007 en 2008) die de dreigende onteigeningen
bevestigen.
Of het nu gaat om de bestemmingsplannen "Fonsny 2"
door Sint-Gillis en het Gewest in 2004 (gemotiveerd omdat
de volumes "te groot zijn en weinig geïntegreerde gebouwen
opleveren"), de verschillende wijkcontracten (Verhaegen,
Fontainas) of de Europese Urban II projecten, het is opmerkelijk
dat ze allemaal de voorkeur geven aan de zachte renovatie.
Daarmee bevestigen ze in welke mate het BBP "Fonsny 1" een
uitzonderingsperimeter is.
Acteurs politiques
1989-2009
Naufrage du Midi : qui est responsable ?
En 1988, au terme de près de 20 années de feuilleton
politique communautaire dont la Belgique a le secret, un
accord politique intervient pour mener à la création de la
Région de Bruxelles-Capitale. Auparavant, Bruxelles était
une agglomération regroupant 19 communes et dépendant
pour certaines matières de l’Etat fédéral. "Cette situation a eu
des conséquences néfastes pour Bruxelles, tant sur les plans
institutionnel et financier que celui des politiques à mener
dans des matières comme l’urbanisme et l’aménagement
du territoire". On se rappellera par exemple de l’épisode du
quartier Nord, où près de 15.000 habitants furent expropriés
et leurs maisons démolies, pour faire place à un gigantesque
centre d’affaires qui mettra près de 40 ans à s’accomplir.
L’arrivée
Début 1989, la loi spéciale relative aux institutions
bruxelloises est adoptée et donne une certaine autonomie à la
nouvelle institution régionale. Le 18 juin 1989, les Bruxellois
élisent pour la première fois leurs députés régionaux, lesquels
désignent le premier exécutif bruxellois. Charles Picqué
en devient le Ministre-Président (Parti socialiste, PS) et fait
alliance pour la législature avec le Parti Social Chrétien (PSC,
aujourd’hui CDH) et le Front démocratique des francophones
(FDF). Il prend l’urbanisme parmi ses multiples compétences
et lance, à ce titre, ses projets que l’on sait au quartier Midi,
dont la création de la SA Bruxelles-Midi où il place à la
tête du conseil d’administration l’un de ses Directeurs de
cabinet-adjoint, Jacques Van Grimbergen.
Charles Picqué a commencé sa carrière politique en 1982,
devenant à 34 ans échevin de l’Urbanisme à la Commune
de Saint-Gilles avec 138 voix recueillies. Il amorce sa
politique de "renouveau" urbanistique, qu’il amplifiera dès
1985, en remplaçant au pied levé le bourgmestre Corneille
Barca qui abandonne son mandat en cours de législature.
Picqué se fait connaître par des prises de positions peu
progressistes, notamment en matière d’immigration et de
droit de vote des étrangers. En 1988, il est élu bourgmestre
et prend le leadership de la section saint-gilloise du PS.
Vingt ans et 4 élections plus tard (1994, 2000, 2006), il
est toujours le bourgmestre de Saint-Gilles qu’il gère
fidèlement en partenariat avec le Mouvement Réformateur
(MR, anciennement PRL). A chaque déclaration de politique
générale, le développement du quartier Midi est repris dans
les priorités pour la législature. Jusqu’à la création, en 2006,
d’un "échevinat du quartier Midi", rien que ça, dont la tutelle
a été fourguée à Patrick Debouverie, seul échevin libéral
dans le Collège saint-gillois.
A chaque scrutin, Charles Picqué redevient bourgmestre
"empêché", du fait des autres responsabilités qu’il ne
cessera jamais de cumuler. En 1995, il est ainsi réélu pour
un second mandat à la tête de la Région bruxelloise (où il fait
alliance, cette fois, avec les libéraux: Hervé Hasquin est
son Secrétaire d’Etat à l’Urbanisme) qu’il va cumuler, jusque
2000, avec celui de Ministre de la Culture de la Communauté
française. Pendant cette période, Picqué prétend avoir perdu
la maîtrise sur le dossier du Midi. Du côté d’Hasquin, on
pense plutôt que Picqué a voulu "se débarasser du bébé".
En tout cas, tout reste à faire en la matière. Temporisation
volontaire ou pas, les opérations n’ont pas démarré
concrètement pendant a première législature — si ce n’est
du point de vue de la planification, du pourrissement du
quartier et de la baisse des valeurs immobilières. En 1995,
Jacques Van Grimbergen est nommé directeur-général de
l’Administration de l’Aménagement du Territoire et du
Logement (AATL), il reste parallèlement aux commandes
de Bruxelles-Midi.
‘‘Lorsqu’on écrira l’histoire de cet épisode, je
dirai où se situent les responsabilités’’
— Charles Picqué en Commission de l’Aménagement du Territoire,
Parlement bruxellois, mars 2006.
Le départ
En 1999, Picqué ne se présente pas aux élections régionales
mais se fait élire aux législatives et rejoint le gouvernement
fédéral, où il va notamment inaugurer le Ministère de la
Politique des grandes villes. Il le quitte en 2003, pour se
consacrer un temps à Saint-Gilles mais surtout pour partir à
la reconquête de la présidence de la Région.
Pendant ce temps, la coalition libérale-socialiste bruxelloise
a connu pas moins de 4 ministres-présidents successifs :
Jacques Simonet, François-Xavier de Donnéa, Daniel
Ducarme, puis à nouveau Jacques Simonet ! Néanmoins,
en matière d’urbanisme c’est Willem Draps qui est le
Secrétaire d’Etat en titre tout au long de la législature 19992004. Jacques Van Grimbergen quitte la direction de l’AATL
mais reste Président de la SA Bruxelles-Midi. Pendant cette
période, la gestion du quartier Midi continue de s’enliser.
Dans les rangs de l’opposition comme de la majorité, on
s’interroge sur la méthode choisie par les gouvernements
précédents dans ce dossier dont l’opacité est critiquée. La
SA Bruxelles-Midi est au bord de la faillite, la Région et SaintGilles se renvoyant la responsabilité du refinancement.
‘‘Als men een geschiedenis zal schrijven
van deze gebeurtenis zal ik zeggen waar de
verantwoordelijkheden juist liggen’’
— Charles Picqué, Commissie voor Ruimtelijke Ordening,
Brussels Parlement, maart 2006.
Politieke
hoofdrolspelers
Le retour
Juin 2004. Pour la troisième fois, Charles Picqué est nommé
Ministre-Président de la Région bruxelloise, à la tête cette
fois d’une coalition "olivier" (PS-CDH-Ecolo). S’il délègue
l’Urbanisme et le Logement à la Secrétaire d’Etat Françoise
Dupuis, il prend soin de garder l’Aménagement du Territoire
dans ses compétences. Pour relancer les expropriations au
Midi, il débloque des fonds tant à la Commune, qu’à la Région
et qu’au fédéral (Beliris). Jacques Van Grimbergen, toujours
à la tête de Bruxelles-Midi, redevient directeur-général de
l’AATL. On ne change pas une équipe qui gagne!
2009, la législature s’achève… Cette fois, les choses
ont avancé. Mais 20 ans après son lancement, l’opération
régionale au Midi n’est toujours pas achevée. Charles Picqué
annonce qu’il mènera à nouveau la liste socialiste aux
élections…
Wie is verantwoordelijk voor het verval van de Zuidwijk?
In 1988 maakt de schepping van het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest een einde aan een niet minder
dan 20 jaar lang durende communautaire politieke feuilleton
waarvan België het geheime recept bezit. Tot dan was
Brussel een agglomeratie die 19 gemeenten verenigde
en voor heel wat bevoegdheden afhankelijk was van de
federale staat. "Deze situatie heeft nefaste gevolgen gehad
voor Brussel, zowel op institutioneel en financieel vlak als
op vlak van bijvoorbeeld stedenbouw en grondbeheer. Het
lang aanslepende dossier van de Noordwijk is een tekenend
voorbeeld. 15000 inwoners werden er onteigend en hun
huizen vernietigd. In de plaats daarvan zou een gigantisch
zakencentrum uitgebouwd worden.
Aankomst
‘‘Cette opération a capoté. C’est l’un des plus
grands ratages du premier gouvernement
de la Région bruxelloise (…) du fait de cette
volonté non réalisée du premier gouvernement
(…) de mettre en oeuvre un projet extrêmement
ambitieux, sans en avoir les moyens’’
— Yaron Pesztat (Ecolo) au Parlement bruxellois, séance plénière du 15 mars 2002
‘‘Dit project is gekapseisd. Het is een van de
grootste mislukkingen van de eerste regering
van het Brussels gewest. (…) Het is de nietgerealiseerde wens van de eeste regering (…)
om een ongelofelijk ambitieus plan op te zetten
zonder over de nodige middelen te beschikken’’
— Yaron Pesztat (Ecolo), Brussels Parlement, plenaire vergadering, 15 maart 2002.
Begin 1989 ziet de wet betreffende de Brusselse Instellingen
het daglicht. Die wet geeft de nieuwe gewestelijke instelling
meer autonomie. Op 18 juni 1989 trekken de Brusselaars voor
het eerst richting stembus om er hun vertegenwoordigers
te gaan kiezen. De eerste Brusselse regering krijgt vorm
en Charles Picqué (Parti Socialiste, PS) komt aan haar
hoofd te staan als Minister-Voorzitter. De toenmalige Parti
Social Chrétien (PSC, vandaag CDH) en het
Front démocratique des francophones (FDF)
stapten mee in de coalitie. Piqué neemt in
‘‘Je suis parfaitement d’accord avec M. Pesztat
zijn reeds goed gevulde portefeuille ook
sur le fait que ce dossier a été très mal géré
stedenbouw op. Met deze bevoegdheid op
par le pre mier gouvernement de la Région de
zak zet hij de eerste pionnen uit voor wat
Bruxelles-Capitale. (…) Vous faisiez partie de
zal uitgroeien tot een project dat men in de
Zuidwijk niet licht zal vergeten. Zo schept
ce gouvernement. M. Pesztat a parfaitement
hij de NV Brussel-Zuid en plaatst aan het
démontré que vous avez foiré à l’époque dans ce
hoofd van haar Raad van Bestuur één van
dossier’’
zijn adjunct kabinet chefs, Jacques Van
Grimbergen.
— François-Xavier de Donnéa à un élu du PSC, Parlement bruxellois,
séance plénière du 15 mars 2002.
Charles Picqué begon zijn politieke
loopbaan in 1982 toen hij op 32 jarige
‘‘Ik treed de heer Pesztat volledig bij in het feit
leeftijd met 138 voorkeurstemmen schepen
dat dit dossier slecht bestuurd is door de eerste
van Stedenbouw werd in de gemeente
regering van het Brussels Gewest. (…) U maakte
Sint-Gillis. Hij begint onmiddellijk met zijn
"stedenbouwkundige renovaties" die hij in
deel uit van die regering. De heer Pesztat heeft
1985 in een stroomversnelling brengt wanneer
perfect aangetoond dat u toen gefaald heeft in
hij onverwacht Burgemeester Corneille Barca
dit dossier’’
opvolgt nadat deze zijn mandaat tijdens zijn
— François-Xavier de Donnéa tot een PSC-verkozene, Brussels Parlement,
legislatuur liet vallen. Picqué springt vooral in
plenaire vergadering, 15 maart 2002.
het oog door zijn weinig progressieve posities,
vooral voor wat immigratie en stemrecht
voor vreemdelingen betreft. In 1988 wordt
hij tot burgemeester verkozen en neemt het voortouw van de
PS-sectie Sint-Gillis. 20 jaar en vier verkiezingen later (1994,
2000, 2006) is hij nog steeds Burgemeester van Sint-Gillis
waar hij trouw de plak zwaait met de Mouvement Réformateur
(MR, de vroegere PRL). Bij elke politieke beleidsverklaring
vernoemt hij de ontwikkeling van de Zuidwijk als een van de
prioriteiten van de legislatuur. In 2006 komt daar verandering
in. In dat jaar hield Sint-Gillis een nieuw schepenambt boven
de doopvont en noemde de bekleder ervan "Schepen van
de Zuidwijk". Patrick Debouverie kreeg als enige liberale
schepen in het college van Sint-Gillis de eer.
Bij elke stembusgang wordt Charles Picqué "verhinderd"
burgemeester ten gevolge van de talloze posities die hij
cumuleert. Zo wordt hij bijvoorbeeld in 1995 herverkozen voor
een tweede mandaat als hoofd van de Brusselse regering (deze
keer met de liberalen : Hervé Hasquin wordt staatssecretaris
van stedenbouw). Hij zal die positie combineren met het ambt
van Minister van Cultuur in de Franstalige Gemeenschap.
Tijdens die periode schept Picqué de indruk dat hij de controle
over het dossier van de Zuidwijk kwijtraakt. Het lijkt er sterk op
dat hij zich het project via Hervé Hasquin afhandig probeerde
te maken. Het project zit muurvast. Vrijwillige vertraging kan
moeilijk uitgesloten worden. Niets komt echt van de grond,
behalve de verloedering van de wijk en de daling van de
vastgoedwaarden. In 1995 komt Jacques van Grimbergen als
algemeen directeur aan het hoofd te staan van het Bestuur
Ruimtelijke Ordening en Huisvesting (BROH). Hij blijft
daarnaast het plak zwaaien in de NV Brussel-Zuid.
Vertrek
In 1999 dient Picqué zich niet aan voor de gewestelijke
verkiezingen. Deze keer versiert hij een postje in de federale
regering. Hij wordt Minister van Grootstedenbeleid. In 2003
geeft hij er de brui aan en keert terug naar Sint Gillis van
waar hij de inname van de presidentzetel in de Brusselse
regering voorbereidt.
Tijdens deze periode passeerden in de Brusselse liberaalsocialistische coalitie niet minder dan 4 ministers-presidenten
de revue: Jacques Simonet, François-Xavier de Donnéa,
Daniel Ducarme, en daarna opnieuw Jacques Simonet !
Willem Draps bleef gedurende deze periode echter steevast
op post als staatssecretaris van stedenbouw. Jacques Van
Grimbergen verlaat de directie van het BROH, maar blijft
voorzitter van de NV Brussel-Zuid. Ondertussen moddert het
beheer van de Zuidwijk aan. Dat leidt tot groeiende kritiek
zowel bij de oppositie als bij de meerderheidspartijen. De
gehanteerde politiek en vooral het gebrek aan transparantie
zorgen voor heel wat kritiek. De NV Brussel-Zuid nadert een
failliet terwijl zowel het gewest als de gemeente verzuimen
te herfinancieren.
Terugkeer
Juni 2004. Voor de derde keer wordt Charle Picqué benoemd
tot Minister-Voorzitter van het Brussels Gewest, deze keer aan
het hoofd van een olijfboom-coalitie (PS-CDH-Ecolo). Hoewel
hij stedenbouw en huisvesting afstaat aan staatssecretaris
Françoise Dupuis, ziet hij erop toe dat grondbeheer zijn
bevoegdheid blijft. Om de onteigeningsprocedures terug op
gang te brengen boort hij bronnen aan in de gemeente SintGillis, bij het Brussels Gewest en op het federale niveau
(Beliris). Jacques Van Grimbergen, nog steeds hoofd van NV
Brussel-Zuid, neemt opnieuw de leiding van het BROH op
zich. Een winnende ploeg wijzig je immers niet!
2009, de legislatuur loopt op haar laatste benen. Deze keer
kwam er schot in de zaak. Maar 20 jaar na aanvang blijft het
gewestelijke plan voor de Zuidwijk onvoltooid. Charle Picqué
kondigt aan dat hij bij de komende verkiezingen opnieuw de
socialistische lijst zal trekken…
Expropriation
1992-2009
"ExtrEme urgence" et "utilitE publique"
En Belgique, il existe plusieurs lois permettant d’exproprier
pour cause d’utilité publique. Seule la loi de 1962 est encore
utilisée, tant elle est pratique pour les pouvoirs publics.
Cette loi leur permet en effet de prendre à la fois des plans
d’expropriation valables pendant 10 ans (et renouvelables
deux fois !), tout en pouvant mettre leurs menaces à exécution
quand bon leur semble et dans des délais excessivement
courts. Les expropriés sont cités devant le tribunal 14 jours à
peine avant l’audience, tandis que le juge n’a que 48 heures
pour rendre son verdict. Au quartier Midi, certains habitants
vivent ainsi aux aguets depuis plus de 16 ans.
procédurier qui affirme que l’utilité publique consiste dans la
réalisation d’un plan d’urbanisme prônant la construction de
bureaux. "L’extrême urgence" ? Les arguments la justifiant
sont du même acabit. Après 16 années et d’innombrables
effets d’annonce, il y a de quoi douter de cette extrême
urgence, devenue menace perpétuelle.
La loi de 1962 a été votée initialement pour faciliter la
construction d’autoroutes. Elle est aujourd’hui utilisée à
d’autres fins. Y compris pour bâtir des bureaux en pleine
ville. Les habitants du quartier Midi ont pu découvrir, à leurs
dépens, les multiples usages qui peuvent être faits de cette
véritable loi d’exception.
Une expropriation se déroule en deux phases. Dans un
premier temps, l’autorité expropriante fait une proposition
d’achat à l’amiable de l’immeuble. Si le propriétaire refuse, la
procédure judiciaire proprement dite peut être entamée. Cette
procédure est assez surprenante. Outre sa célérité, celle-ci
se caractérise par le fait que c’est le juge de paix, compétent
habituellement pour de petits litiges, qui décide seul de
l’expropriation. Pour ce faire, celui-ci se rend au domicile du
propriétaire lui-même. Autre étrangeté : son jugement est
définitif, c’est-à-dire qu’il n’y a aucun appel possible en cas
d’expropriation. Une "révision" du montant des indemnités
accordées est cependant possible devant le tribunal de 1ère
instance.
Pour appliquer la loi de 1962, un pouvoir publique doit
justifier "l’utilité publique" de son projet et les raisons qui
motivent l’application d’une procédure en "extrême urgence".
"L’utilité publique" dans le quartier du Midi ? Elle n’est pas
définie, sauf à considérer comme pertinent le raisonnement
Le principe à suivre pour déterminer les indemnités dues
est simple : faire en sorte que la personne expropriée puisse
se reloger de manière identique. L’indemnité d’expropriation
inclut non seulement la valeur vénale de l’immeuble mais
également des indemnités accessoires (frais de notaire, de
Une loi d’exception
déménagement, d’experts, etc.) Mais dans le quartier du
Midi, tout le monde n’a pas, semble-t-il, la même idée de
cette "juste indemnité"…
Au quartier Midi…
Dés le début de leurs projets dans le quartier, les autorités
publiques ne disposaient pas des finances nécessaires au
rachet de l’ensemble des immeubles visés par leurs plans.
Imaginez que quelqu’un veuille vous racheter votre maison,
mais omette de dire qu’il n’en a pas les moyens. Logiquement,
devant un tribunal, il serait condamné. Dans le quartier Midi,
les choses se déroulent pourtant ainsi depuis 1992.
Faute d’argent, la Région joue sur le temps pour acquérir
les biens au prix le plus faible possible. Hormis elle (tantôt
via la SA Bruxelles-Midi, tantôt via le Comité d’acquisition
d’immeubles, un service du Ministère des Finances agissant
comme le "notaire" de l’Etat belge), personne ne veut acheter
une maison menacée d’expropriation. Si la procédure en
justice n’est jamais lancée et si aucune offre satisfaisante
n’est proposée, les propriétaires sont contraints de vendre
leur bien au prix proposé par leur unique interlocuteur ou
d’attendre une hypothétique expropriation judiciaire. Vivre
dans le stress d’une expropriation "imminente", entouré de
chantiers et de chancres constitue un moyen de pression
énorme. Et beaucoup cèdent. Ainsi, entre 1992 et 2009, la
Région n’a eu à procéder qu’à 13 expropriations judiciaires
sur la zone PPAS Fonsny 1. Les autres immeubles, se félicite
la Région, ont été acquis "à l’amiable". Mais dans quelles
conditions ?
Le 30 mai 2007, un juge de paix a rendu un jugement
cinglant à l’encontre la Région. Il dénonce "un modèle
d’administration mal conçue et malfaisante", coupable de
"harcèlement administratif systématique et continu" à l’égard
des expropriés, de "manoeuvres dilatoires" et d’"attitudes
injurieuses". La Région est condamnée à payer des indemnité
morales parce qu’elle a "bafoué de manière arrogante"
plusieurs droits de l’homme !
Un an plus tard, une vingtaine de propriétaires du quartier
entamaient une action devant le tribunal de 1ère instance
contre la Région et la Commune de Saint-Gilles. Ne pouvant
forcer les autorités à accomplir la menace qu’elle fait peser
sur eux, ils ont pris les devants et introduit une procédure
en dommages et intérêts. L’action a été récemment remise
au rôle. En effet, les expropriations dans le quartier se sont
soudain accélérées. La pression judiciaire, exercée cette fois
par les propriétaires, a manifestement payé.
‘‘Considérant que les causes ayant justifié l’urgence
par le passé perdurent à l’heure actuelle, (...) il est
dès lors particulièrement urgent d’y mettre fin’’
— Délibération de la commune de Saint-Gilles, décembre 2007.
‘‘In acht genomen dat de redenen die in het verleden
de hoogdringendheid rechtvaardigden, heden ten
dage nog steeds geldend zijn, (...) is het derhalve
bijzonder dringend om hier een eind aan te maken’’
— Gemeentelijke deliberatie aan Sint-Gillis, december 2007.
‘‘C’est un travail de longue haleine, mais peu
à peu, nous arrivons à faire comprendre aux
gens l’intérêt d’une expropriation’’
— Cathy Marcus, échevine des Affaires sociales et du Logement à Saint-Gilles,
dans "La Libre Belgique" le 27 octobre 2007.
‘‘Het is een werk van lange adem, maar
stilaan we slagen erin om de mensen het
belang te doen begrijpen van een onteigening’’
Onteigening
— Cathy Marcus, schepen van Sociale zaken en huisvesting in Sint-Gillis,
in "La Libre Belgique", 27 oktober 2007.
"Hoogdringendheid" en "openbaar nut"
Er bestaan in België verschillende wetten die onteigeningen
wegens openbaar nut toelaten. Enkel de wet van 1962 wordt
vandaag nog gebruikt, want die is erg praktisch voor de
betreffende overheid. Deze wet schept inderdaad een kader
om zowel onteigeningsplannen die 10 jaar geldig blijven te
regelen (en tot twee maal toe hernieuwbaar zijn !), als zeer
kort op de bal te spelen, en te onteigenen "wanneer het
past". De onteigenden krijgen dan een bevelschrift, amper
14 dagen voor zij voor de rechtbank verschijnen. De rechter
neemt hierna, binnen de 48 uren, een beslissing. In de
Zuidwijk leven sommige bewoners zo al meer dan 16 jaar op
het scherp van het mes.
Een uitzonderingswet
De wet van 1962 was oorsprongelijk bestemd om de aanleg
van autostrades te vergemakkelijken. Vandaag wordt zij om
heel andere redenen gebruikt. Het bouwen van kantoren,
hartje stad is daarbij inbegrepen. De mensen van de Zuidwijk
mochten, in hun eigen nadeel, de vele gebruiken die deze
uitzonderingswet toelaat, ontdekken.
Om de wet van 1962 toe te kunnen passen, moet de overheid
het "openbaar nut" van haar operatie aantonen, alsook de
redenen die een procedure "omwille van hoogdringende
omstandigheden" motiveren. Het "openbaar nut" in de Zuidwijk
bleef ongemotiveerd, tenware u dit staaltje van hoogstaande
proceduriële gedachtengang als pertinent wenst te erkennen :
"het gaat om de realisatie van een stedenbouwkundig plan voor
het bouwen van kantoren wegens hoogdringende redenen".
En de hoogdringendheid dan?... Welnu, die werd op krek
dezefde manier beargumenteerd. Na 16 jaar herhaaldelijke
aankondigingen dat het nu gaat gebeuren, is er materie te
over om de pertinentie van die hoogdringendheid in vraag te
stellen. "Hoogdringendheid" werd in de Zuidwijk een heuse
bedreiging die je elke dag mocht ondergaan.
Een onteigening gebeurt in twee stappen. De onteigenende
overheid doet eerst een voorstel tot minnelijke schikking om
tot de aankoop van een gebouw over te gaan. Wanneer de
eigenaar dit weigert mag de juridische procedure worden
ingezet. Die procedure is eerder verbazingwekkend : het gaat
niet alleen snel, ze wordt ook gekenmerkt door het feit dat
de vrederechter, die normaal enkel competent is als het over
kleine vergrijpen gaat, helemaal aleen over de onteigening
beslist. Hij begeeft zich hiervoor naar de woonst van de
eigenaar zelf. En ook dit is eerder vreemd : zijn beslissing
is definitief. Er is geen mogelijkheid tot beroep. Enkel een
"herziening" van het toegewezen bedrag kan aangevraagd
worden voor de rechtbank van eerste aanleg.
Het principe dat het bedrag van de onteigeningsvergoeding
bepaald is eenvoudig : de persoon die onteigend wordt moet
zich evenwaardig kunnen herhuisvesten. De vergoeding betreft
niet alleen de verkoopswaarde van de woning maar ook de
notaris- en verhuiskosten, de honoraria voor de expertise...
enz. In de Zuidwijk is blijkbaar niet iedereen dezelfde mening
over deze "billijke vergoeding" toegedaan.
In de Zuidwijk...
Vanaf de eerste projecten voor de wijk, beschikten de
publieke overheden over onvoldoende financiële middelen om
alle huizen te kopen die door hun plannen van de kaart zouden
worden geveegd. Stel je voor dat iemand jouw huis koopt,
maar vergeet te zeggen dat hij daar eigenlijk het geld niet
voor heeft… Voor de rechtbank wordt die stellig veroordeeld,
dat lijkt logisch. In de Zuidwijk verlopen de zaken echter net
andersom... en dat sinds 1992.
Zonder financiële middelen om haar politiek uit te voeren,
mikt het Gewest op de tijd om voor de aankoop van vastgoed
zo laag mogelijke prijzen te betalen. Niemand anders wil
een huis kopen dat door en een op til staande onteigening
bezwaard wordt. Wanneer de juridische procedure nooit van
start gaat, wanneer er nooit een volwaardig bod komt voor
een vergoeding via minnelijke schikking, zijn de eigenaars
gedoemd te wachten op een beter bod... van de enige
bieder (via de NV Brussel-Zuid, of via een dienst van het
Ministerie van Financiën die opereert als "notaris" van de
Belgische Staat). Ofwel moeten zij gewoonweg wachten op
het hypothetische startschot van een juridische procedure.
De stress van een "nakende onteigening" is enorm. Het leven
tussen bouwwerven en leegstaande huizen, onaangenaam.
Dit is een drukkingsmiddel waar velen voor zwichten. Zo komt
het dat er tussen 1992 en 2009 slechts 13 onteigeningen
zijn doorgegaan in de zone "Fonsny 1". Het Brussels Gewest
feliciteert hiervoor zichzelf met de woorden : alle andere
gebouwen werden mits een minnelijke schikking aangekocht...
Maar onder welke omstandigheden ?
Op 30 mei 2007 veroordeelde een vrederechter het Brussels
Gewest. Hij klaagt in zijn vonnis een "slecht en onafdoend
administratief model" aan, "schuldig aan systematische en
niet aflatende administratieve vervolging van de onteigenden,
beledigende
handelingen,
en ontwijkende attitudes".
Het Gewest wordt dan ook gesommeerd een morele
schadevergoeding te betalen, wegens "arrrogante schending
van meerdere mensenrechten" !
Eén jaar later spannen een twintigtal eigenaars uit de
wijk een juridische procedure aan tegenover het Brussels
Hoofdstedelijk Gewest en de Gemeente Sint-Gillis. In
de onmogelijkheid om de overheden te dwingen om
daadwerkelijk tot onteigening over te gaan, nemen zij het
voortouw en vragen een schadevergoeding via de rechtbank
van eerste aanleg. De onteigeningen kenden sindsdien een
forse ritmeverhoging. De juridische druk, ditmaal gecreëerd
door de eigenaars, heeft blijkbaar effect.
La SNCB
1989-2009
Compagnie de chemins de fer ou promoteur immobilier ?
1989. On en parle depuis des années… Le TGV arrive à
Bruxelles. Son "terminal" devrait s’installer à la gare du Midi.
Tous s’entendent pour privilégier cette implantation, pour
des raisons techniques, financières et urbanistiques : les
bureaux d’études, l’Etat fédéral et la Société nationale des
chemins de fer belges (SNCB), la Commune de Saint-Gilles et
la toute nouvelle Région bruxelloise (pilotée, il est vrai, par le
ci-devant Bourgmestre de Saint-Gilles, Charles Picqué). Mais
l’apparente unité entre ces différents acteurs sera de courte
durée et se transformera même en un long et profond conflit
immobilier, auquel se joindront les promoteurs privés.
Le coup d’envoi
C’est que chacun à son idée derrière la tête… Pour la SNCB, il
ne s’agit pas seulement de construire un "terminal" ferroviaire.
Endettée vis-à-vis de l’Etat belge, qui la pousse explicitement
à entrer dans des stratégies agressives d’entreprise privée,
la SNCB (plus important propriétaire de réserves foncières
en zones urbaines en Belgique) se met à rentabiliser son
patrimoine partout où elle le peut.
Elle constitue à cette fin la société Eurostation, qui devient
sa filiale pour ses projets de développement immobilier. Au
Midi, l’objectif est de rentabiliser la construction du "terminal"
par le développement d’un mastodonte qui s’étendrait des
deux côtés de la gare : 350.000 m2 de bureaux, hôtels et
commerces, reliés par une passerelle géante.
En publiant les esquisses de ce projet démesuré — en partie
sur des terrains ne lui appartenant pas et en l’absence de toute
concertation avec les pouvoirs locaux —, la SNCB donne le
coup d’envoi de la spéculation privée sur le quartier, tant du
côté d’Anderlecht que de Saint-Gilles. Plusieurs promoteurs
vont ainsi acquérir un maximum de maisons aux alentours
de la gare, pour se rendre incontournables.
Le conflit
Grâce à ses moyens et à son statut d’entreprise publique,
la SNCB cherche à imposer ses vues, sans égard pour la
planification locale. Une attitude qui n’est pas forcément
très appropriée à l’heure des premiers pas de la Région.
D’autant que cette dernière caresse l’idée, conjointement
avec la Commune de Saint-Gilles, de développer son propre
projet de quartier d’affaires, mais du côté saint-gillois et non
anderlechtois de la gare. Saint-Gilles compte bien profiter de
l’arrivée du TGV pour implanter 100.000 m2 de bureaux ainsi
que des hôtels le long de l’avenue Fonsny. Rien qu’en taxes
bureau, ce projet représente un gain potentiel d’un petit
million d’euros chaque année pour les caisses communales
(sans compter les précomptes immobiliers et les retombées
indirectes). A condition, bien sûr, que des sociétés privées s’y
installent et que la SNCB revoit à la baisse ses appétits en
termes de surfaces de bureaux.
Pour ce faire, la Région utilise les armes qui sont à
sa disposition. Elle lance la confection d’un Schéma de
développement, de plusieurs Plans particuliers d’aménagement
du sol (PPAS) et d’un plan d’expropriation. Elle constitue aussi
la SA Bruxelles-Midi (où la SNCB est timidement présente,
via une petite part dans l’actionnariat). Elle refuse, enfin,
d’octroyer des permis et même de mettre à l’enquête publique
les projets de la SNCB… Laquelle riposte avec l’appui de
l’Etat, en menaçant tantôt de ne plus installer le terminal TGV
au Midi, tantôt d’utiliser un article de loi lui permettant de
passer outre une décision de la Région ! Le Ministre-Président
Charles Picqué réplique en promettant de démissionner si ces
menaces venaient à être mises à exécution. Ambiance…
Eurostation finira par exproprier plusieurs maisons du
côté de la rue de France, ainsi que l’îlot de l’ancienne usine
Côte d’Or. Au nom de la réalisation d’un projet "d’utilité
publique" : la construction d’un gigantesque parking ainsi
que d’importantes surfaces administratives. Celles-ci seront
finalement limitées à 160.000 m2 qui, venant s’ajouter à la
suroffre de bureaux à Bruxelles, seront au bout du compte
occupées par des services publics fédéraux, c’est-à-dire des
administrations exemptées des taxes communales.
La réconciliation
L’accalmie n’interviendra qu’en 1996, à l’heure de
l’ouverture du premier tronçon de la nouvelle ligne Paris Bruxelles parcouru par les Thalys. Aujourd’hui, la Région
bruxelloise et la SNCB semblent avoir enterré la hache de
guerre. En témoigne, un nouveau protocole de coopération
récemment conclu entre les deux parties dans le cadre du Plan
de développement international de Bruxelles. Ce document
prévoit la restructuration complète de la gare du Midi et la
construction de nouveaux bureaux à ses abords (Eurostation
projette, en partenariat avec les promoteurs Atenor, CFE et
Breevast, d’édifier une nouvelle tour du côté anderlechtois de
la gare), donnant toute latitude d’action à la filiale de la SNCB
pour réaliser le projet, en ce compris le réaménagement des
espaces publics. Quand on sait qu’Eurostation véhicule une
vision purement "ingénieurale" et fonctionnaliste de la ville,
l’habiliter à agir comme aménageur d’espace public a de quoi
inquiéter.
‘‘Charles Picqué veut vraiment "son" TGV dans "sa" gare
du Midi pour nettoyer le bas de "sa" commune...’’
— "Le Soir", 22 mai 1990.
‘‘Charles Picqué wenst werkelijk "zijn" HST in "zijn"
station om "zijn" gemeente op te kuisen...’’
— "Le Soir", 22 mei 1990.
‘‘La SNCB est comme un dragon à sept têtes d’un cynisme
effrayant. Je suis affligé des méthodes qu’elle utilise pour
tenter d’imposer ses ukases à la Région’’
— Charles Picqué, "A bout portant", "Le Soir", 27 octobre 1990.
‘‘De NMBS is als een draak met zeven koppen en een
angstaanjagend cynisme. Ik ben bedroefd over de methodes
die ze gebruikt om haar oekazes op te leggen aan de regio’’
— Charles Picqué, "A bout portant", "Le Soir", 27 oktober 1990.
‘‘La gare sera à l’image du petit esprit de la
classe politique’’
De NMBS
— Herwig Persoons (SNCB/Eurostation) dans "Le Soir", 16 mars 1994.
‘‘We scheppen het station naar de bekrompen
geest van de politieke klasse’’
— Herwig Persoons (SNCB/Eurostation) in "Le Soir", 16 maart 1994.
Spoorwegmaatschappij of projectontwikkelaar ?
1989. Al jaren wordt er over gepraat en eindelijk is het
zover: de TGV bereikt Brussel, de "TGV-terminal" wordt het
Brusselse Zuidstation. De studiebureaus, de federale staat,
de Nationale Maatschappij van de Belgische spoorwegen,
de gemeente Sint-Gillis, het Brussels Gewest (geleid door
de burgemeester van Sint-Gillis, Charles Picqué) vinden
elkaar - zij het om uiteenlopende redenen - om dit project
te realiseren. Maar de manifeste eensgezindheid van de
diverse actoren is van korte duur en zal uitmonden in een
hard en hardnekkig immobiliënconflict, waar verschillende
privépromotoren bij betrokken worden.
Startschot
Ieder had met name zijn eigen idee over de geplande
werken… Voor de NMBS betekende het niet alleen de realisatie
van een treininfrastructuur. Overladen met schulden aan de
Belgische staat die de NMBS agressieve privéstrategieën
oplegde, was de maatschappij, als belangrijkste eigenaar
van stadsgronden in België, begonnen haar patrimonium te
rentabiliseren.
Met dit doel richtte ze Eurostation op. Het Zuidstation
zou via de realisatie van een mastodont van een gebouw aan
beide zijden van de terminal de nodige financiële middelen
opbrengen : 350.000 m² aan kantoren, hotels, handelszaken
verbonden door een reuzenloopbrug over de sporen.
De schetsen van dit megalomane project, deels op terreinen
die geen eigendom van de spoorweg waren en zonder de
lokale besturen hierin te kennen, gaven aanleiding tot
privéspeculatie, zowel aan de kant van Sint-Gillis als van
Anderlecht. Verschillende bouwpromotoren kochten zoveel
mogelijk woningen op in de buurt met het doel zich zo
onmisbaar te maken.
Conflict
De NMBS trachtte zijn plannen door te drukken zonder
veel rekening te houden met de lokale actoren en rekende
hier op zijn middelen en zijn statuut van openbare instelling.
Een houding die moeilijk te rijmen viel met een Brussels
Gewest dat zijn eerste eigen stappen zette. Het gewest en
de gemeente Sint-Gillis verkozen een site te ontwikkelen
langs de Fonsnylaan op het grondgebied van Sint-Gillis. De
laatste gemeente hoopte op 100.000 m² aan extra kantoren
wat haar jaarlijks een klein miljoen euro aan gemeentelijke
opcentiemen zou opleveren. Zonder de indirecte inkomsten
en de rechtstreekse winsten uit de operatie mee te rekenen.
Dit uiteraard onder voorbehoud dat privéondernemingen
bereid gevonden werden zich op de nieuwe site te vestigen
en dat de NMBS inbond als bouwheer.
Met dit doel voor ogen ontwierp het gewest een
ontwikkelingsschema, bijzondere plannen van aanleg en een
onteigeningsplan. Zij richtte ook de NV Brussel-Zuid op,
waar de NMBS op bescheiden schaal was vertegenwoordigd.
Zij weigerde ten slotte de bouwaanvragen en openbare
onderzoeken van de NMBS. Met de steun van de federale
overheid protesteerde en dreigde de spoorwegmaatschappij
de terminal elders in te planten of dreigde met een wet
die toeliet de gewestelijke overheid te negeren. MinisterVoorzitter Picqué uitte het voornemen op te stappen indien
deze dreigementen werden uitgevoerd.
Eurostation onteigende uiteindelijk verschillende huizen
en het oude fabriekscomplex van Côte d’Or aan de
Frankrijkstraat. Een enorme parking en kantoorruimtes
werden gebouwd als "project van openbaar nut". De kantoren
werden beperkt tot 160.000 m² die zich bij het bestaande
surplus aan kantoorruimte in Brussel voegden. Uiteindelijk
werden ze ingenomen door federale overheidsdiensten,
t.t.z. ondernemingen die vrijgesteld zijn van gemeentelijke
taksen.
Verzoening
Rust kwam er pas in 1996 bij van inrijden van het eerste
stuk van de nieuwe lijn Brussel - Parijs door de Thalys.
NMBS en het gewest hebben de strijdbijl begraven. Getuige
hiervan is het nieuwe samenwerkingsprotocol tussen beiden
in het kader van het Plan voor Internationale Ontwikkeling
voor Brussel. Dit document voorziet de herstructurering
van het Zuidstation, de aanleg van nieuwe kantoorruimtes
en de inrichting van openbare ruimtes. Eurostation krijgt
alle ruimte en plant een nieuwe toren op het grondgebied
Anderlecht in samenwerking met de bouwpromotoren Atenor,
CFE en Breevast. Wanneer men weet dat de ingenieurs en
het functionalisme bij Eurostation de toon zetten dan weet
de rechtmatige inrichter van de openbare ruimte waarover
hij zich zorgen moet maken.
Les promoteurs privEs
1989-2009
"Speculateurs" ou bienfaiteurs ?
Dès la publication de l’étude Stratec en 1989, qui
recommande l’installation du terminal TGV au Midi, plusieurs
architectes et bureaux d’études se mettent à dessiner des
projets grandioses, des maquettes futuristes, comme par
exemple l’idée d’édifier un gigantesque viaduc ferroviaire. La
SNCB n’est pas en reste et annonce son intention de mener
un grand projet immobilier. Il n’en faut pas plus pour lancer
les promoteurs privés sur le quartier. Flairant l’affaire juteuse,
ils n’hésitent pas à proposer des sommes importantes aux
propriétaires particuliers pour racheter leurs maisons. Certains
d’entre eux, en général de condition modeste, finissent par
accepter contre des sommes allant parfois jusqu’à vingt fois
le prix d’achat initial. En quelques mois, la valeur moyenne
du mètre carré s’enflamme. Le prix des transactions au Midi
n’a rien à envier aux quartiers les plus chics de Bruxelles.
La ruée sur le Midi
En 1991, la Région rend publics son Schéma de développement
et sa "zone d’intervention prioritaire" bien qu’elle n’y soit
propriétaire d’aucun terrain. Cette annonce accroît l’intérêt
des promoteurs pour les îlots destinés à une affectation
bureau. "Si les promoteurs sont parvenus à faire grimper les
prix si haut, c’est la faute des pouvoirs publics", reconnaît
un ancien administrateur-délégué de la SA Bruxelles-Midi.
"On a annoncé un vaste projet sans être maître du foncier,
ce qui a créé la spéculation. Chacun a essayé d’acheter l’une
ou l’autre parcelle à prix fort, sans parvenir à obtenir un
ensemble. Et on a abouti à la paralysie".
Derrière les multiples sociétés écran créées de toutes pièces
pour acquérir des biens au Midi, on retrouve cinq "majors"
belges du secteur de la construction, parmi les plus actives
sur la scène immobilière bruxelloise : la SA Van Rymenant,
les groupes CFE, Soficom Development, Louis De Waele
(repris en 1990 par Immobel - CIB), et Besix qui semble
mener la barque. Après s’être durement concurrencés, ces
5 groupes décident en 1991 d’unir leurs forces au sein d’un
consortium, Espace Midi. Ils signent par ailleurs un "pacte de
non-agression" avec Eurobalken, une société suédoise qui
a acquis 17 maisons dans le quartier et qui sera absorbée,
quelques années plus tard, par le groupe Soficom.
Au Midi, les promoteurs se trouvent confrontés à des
concurrents inattendus… Tout d’abord, la SNCB qui, après
avoir fait alliance avec les promoteurs propriétaires de l’îlot
Côte d’Or, finit par les exproprier purement et simplement
pour réaliser sa propre opération immobilière. Et puis, il y a le
plan mis en place par Charles Picqué au niveau communal et
régional pour "juguler la speculation" : adoption de plusieurs
PPAS et d’un plan d’expropriation en 1992, création de la
SA Bruxelles-Midi la même année, pour s’interposer entre
les propriétaires particuliers et les promoteurs afin de capter
les plus-values engendrées par l’achat et la revente des
terrains…
Malgré les effets d’annonce de 1991-92 (menace
d’expropriation agitée mais sans base légale, constitution de
la SA Bruxelles-Midi en l’absence des moyens juridiques et
financiers nécessaires pour fonctionner…), il faudra toutefois
attendre 1996 pour que l’opération des pouvoirs publics soit
réellement en ordre de marche. Pour les autorités, cette
période de temporisation semble atteindre ses objectifs :
menacés d’expropriation, les promoteurs cessent dès 1992
leur campagne d’acquisition et quand tout est enfin en place
pour démarrer le projet régional, en 1996, les valeurs foncières
dans le quartier ont sensiblement chuté.
Les promoteurs attendent…
Mais entretemps, la conjoncture immobilière s’est dégradée
et les investisseurs semblent attendre des jours meilleurs.
En 1996, la Région en est à se demander si les promoteurs
maintiennent leurs ambitions dans le quartier. Non seulement
ils doivent désormais s’en tenir aux prescriptions du PPAS
"Fonsny 1", c’est-à-dire "à la réalisation d’un projet nettement
moindre en rentabilité et en superficie que ce qui avait été
estimé au début". De plus, ils supportent mal la menace
d’expropriation brandie par les pouvoirs publics et le monopole
attribué à la SA Bruxelles-Midi en termes d’acquisition et de
revente de terrains. C’est l’enlisement.
Pour fonctionner, le "partenariat public-privé" imaginé par le
cabinet Picqué nécessite qu’il y ait, d’une part, des promoteurs
voulant construire et, d’autre part, des "end users" (des
entreprises à qui les promoteurs revendent les bâtiments
clef sur porte) intéressés à s’y installer. Or pendant plusieurs
années, il n’y a ni l’un ni l’autre. Pour la Région et BruxellesMidi, cela signifie pas de vente de terrains, pas de plusvalues à encaisser, pas de construction, pas plus de charges
d’urbanisme ni de taxes sur les bureaux, pas de planning… et
bien sûr pas d’argent pour construire du logement, financer le
relogement des habitants expulsés, ni même pour exproprier
toutes les maisons du périmètre. Rien, sinon l’incertitude,
des habitants harcelés, épuisés et un quartier qui pourrit sur
pieds.
La situation est d’autant plus difficile à débloquer qu’Espace
Midi est devenu propriétaire, entre 1989 et 1992, d’une
soixantaine de parcelles sur les 176 visées par le plan
d’expropriation. Avec un tiers des terrains dans son escarcelle,
le consortium immobilier est le grand maître du jeu. La Région
n’a ni les moyens ni l’intention d’exproprier le moindre terrain
appartenant aux promoteurs. De plus, elle compte sur eux
pour acquérir les terrains expropriés par Bruxelles-Midi et y
bâtir in fine les immeubles prévus dans le PPAS.
Une solution pour sortir de l’impasse sera trouvée en
1998, lorsque les deux parties arrêtent de parler d’argent
et trouvent la solution du "troc" de parcelles. D’une part, les
promoteurs vendent ("à prix raisonnable") à la Région les
parcelles leur appartenant et qui sont destinées au logement
ou aux espaces publics. En retour, la Région cède ("au même
prix") les terrains dont elle dispose sur des parcelles destinées
au bureau ou à l’horeca.
Au final, les sociétés coalisées au sein d’Espace Midi
obtiendront chacune des concessions octroyées par la
Région pour la construction de bureaux dans le périmètre.
Récompensées de leur spéculation, elles sont les véritables
gagnantes du "réaménagement" du quartier Midi.
‘‘Certains professionnels du marché immobilier bruxellois se
sont jetés sur le quartier comme des vautours’’
— Jacques Van Grimbergen, président de la SA Bruxelles-Midi, juillet 2005.
‘‘Bepaalde personen van de Brusselse vastgoedmarkt wierpen
zich als gieren op de wijk.’’
— Jacques Van Grimbergen, president-commissaris van de NV Brussel-Zuid, juli 2005.
Bouwpromotoren
"Speculanten" of weldoeners ?
Vanaf de publicatie van de Stratec-studie in 1989, waarin
het Zuidstation wordt aanbevolen voor de aanleg van de TGVterminal, beginnen meerdere architecten- en studiebureaus
grandioze projecten uit te tekenen. Het futuristische
schaalmodel, waarmee de idee van een groot spoorwegviaduct
gelanceerd wordt, is slechts één van de vele voorbeelden.
De NMBS kondigde prompt haar voornemen aan om een
groot immobiliënproject tot een goed einde te brengen.
Meer hebben de privé projectontwikkelaars niet nodig om
neer te strijken in de buurt. Met hun lange neus voor goede
zaken, aarzelen ze amper om belangrijke sommen geld
voor de aankoop van hun particuliere huizen neer te leggen.
Sommige "eerste eigenaars", meestal van bescheiden komaf,
aanvaarden deze bedragen, die soms oplopen tot twintig keer
de oorspronkelijke aankoopprijs. In een paar maanden tijd
swingt de gemiddelde waarde per vierkante meter de pan
uit. De prijs van de transacties in de Zuidwijk doet niet onder
voor die van de sjiekste Brusselse wijken.
Stormloop op de Zuidwijk
In 1991 maakt het Gewest haar "ontwikkelingsschema" en
haar "prioritaire ontwikkelingszone" bekend. En dit ondanks
het feit dat geen enkel lapje grond tot haar eigendommen
behoort. Deze bekendmaking verhoogt de belangstelling van
de bouwpromotoren voor de percelen die bestemd worden
voor de bouw van kantoren. "Als de projectontwikkelaars
erin geslaagd zijn om de prijzen zo hoog op te drijven, is
dat de schuld van de overheid", verklaarde een voormalig
afgevaardigd bestuurder van de NV Brussel-Zuid. "We hebben
een groot project aangekondigd zonder dat we meester waren
van het vastgoed. Dat creëerde de speculatie. Iedereen heeft
geprobeerd om één of ander perceel tegen hoge prijs aan te
kopen, zonder dat er een eenheid bekomen werd. Dat heeft
uiteindelijk geleid tot een algehele verlamming."
Achter de vele rookwolkvennootschappen die opgericht
werden om onroerend goed in de Zuidwijk te verwerven, vinden
we vijf majors uit de Belgische bouwsector. Stuk voor stuk zijn
zij erg actief op de Brusselse vastgoedmarkt : Van Rymenant
SA, de CFE groepen, Soficom Development, Louis De Waele (in
1990 overgenomen door Immobel - CIB), en Besix, die blijkt
het schip te leiden. Na elkaar hard beconcureerd te hebben,
beslissen deze 5 groepen in 1991 om hun krachten te bundelen
in een consortium: Espace Midi. Zij ondertekenen een "nonagressiepact" met Eurobalken, een Zweedse onderneming die
17 huizen wist te verwerven. Eurobalken zal een paar jaar
later worden opgeslokt door de groep Soficom.
De projectontwikkelaars worden echter geconfronteerd met
onverwachte concurrentie... Ten eerste is er de NMBS, die na
haar alliantie met de eigenaars van de Côte d’Or terreinen,
deze laatsten uiteindelijk gewoonweg onteigende om haar
eigen vastgoedplan door te drukken. En dan is er het plan
opgezet door Charles Picqué, om op gemeentelijk en regionaal
niveau "de speculatie te beteugelen" : door de goedkeuring
van verschillende BPA’s, en een onteigeningsplan in 1992. En
door de oprichting van NV Brussel-Zuid in hetzelfde jaar, dat
als schot moet dienen tussen de particuliere eigenaars en de
projectontwikkelaars, teneinde de meerwaarde op te strijken
die voortvloeit uit de aan- en herverkoop van de gronden...
Ondanks de aankondigingseffecten van 1991-92 (dreigende
onteigeningen, maar zonder enige wettelijke basis, de
oprichting van NV Brussel-Zuid die noch de juridische noch
de financiële middelen heeft die nodig zijn om werkbaar te
zijn...), was het wachten geblazen tot 1996 eer de plannen
van de overheid echt van start konden gaan. Het lijkt alsof in
deze periode de overheid haar doelstellingen weet te bereiken :
bedreigd met het risico om onteigend te worden, stoppen de
projectontwikkelaars in 1992 hun aankoopcampagne. Alles
is eindelijk op zijn plaats om in 1996 te beginnen met het
regionale project. De waarde van het vastgoed in de buurt is
intussen aanzienlijk gedaald.
De bouwheren wachten af…
Maar intussen is de economie ook in de immobiliënsector
verslechterd, en vastgoedbeleggers lijken betere tijden
af te wachten. In 1996 vraagt het Gewest zich af of de
projectontwikkelaars hun ambities in de Zuidwijk echt verder
willen handhaven. Niet alleen moeten zij nu voldoen aan de
voorwaarden van het BPA "Fonsny 1", t.t.z. "een project van
veel kleinere omvang en minder winstgevend dan geraamd in
het begin". Bovendien verdragen zij slecht de dreiging van een
nakende onteigening, waar het Gewest graag mee uitpakt.
Ook het monopolie op de verwerving en verkoop van gronden,
dat toegekend werd aan NV Brussel-Zuid, valt in slechte aarde.
Alles slibt vast.
Om het "publiek-private partnership", dat ontworpen werd
door het cabinet van Picqué, te doen werken is het noodzakelijk
dat er aan de ene kant projectontwikkelaars zijn die willen
bouwen, en aan de andere kant "eindgebruikers" gevonden
worden (t.t.z. ondernemingen aan wie men de nieuwe gebouwen
doorverkoopt, met de sleutel op de deur). Gedurende meerdere
jaren worden noch de enen noch de anderen gevonden. Voor het
Brusselse Gewest en Brussel-Zuid betekent dit geen inkomen uit
de verkoop van grond, geen meerwaarden, geen constructies,
geen ontvangsten via stedenbouwkundige lasten, geen fiscale
inkomsten via de belasting op kantoren, geen planning... en
natuurlijk geen gelden voor het bouwen van huisvesting, noch
voor de financiering van de herhuisvesting van de onteigende
bewoners. En zelfs geen geld om te onteigenen. Niets, behalve
onzekerheid, mensen lastig vallen en uitputten, en een buurt
die zienderogen staat weg te rotten.
De situatie is des te moeilijker te ontgrendelen sinds Espace
Midi, tussen 1989 en 1992, eigenaar werd van ongeveer 60
van de 176 percelen die met onteigening bezwaard zijn. Met
een derde van de gronden in de hand is dit consortium meester
van het spel. Het Gewest heeft noch de middelen noch de
intentie om privé-promotoren te onteigenen. Het rekent er
bovendien op dat juist zij de gronden die onteigend werden
via de NV Brussel-Zuid, zouden verwerven om uiteindelijk
over gaan tot nieuwbouw, zoals voorzien werd in het BPA.
Een oplossing om uit deze impasse te raken wordt gevonden
in 1998. Waneer beide partijen stoppen met praten over geld
en overgaan tot een "ruilhandel" van percelen. Aan de ene
kant verkopen de promotoren (tegen een "redelijke prijs")
de percelen die hen toebehoren, en die bestemd werden
voor huisvesting of openbare ruimtes, aan het Gewest. In
ruil daarvoor kent het Gewest hen ("tegen dezelfde prijs") de
gronden toe die voorbestemd zijn voor de bouw van kantoren
of horecazaken.
Tenslotte verkrijgen de vennootschappen die binnen Espace
Midi in een coalitie zitten, stuk voor stuk door het Gewest
toegekende concessies, voor het bouwen van kantoren binnen
de afgebakende zone. Zij worden beloond om gespeculeerd
te hebben en zijn de echte winnaars van de "heraanleg" van
de Zuidwijk.
L'ilot "De Waele"
1986-2001
De "l'ilot Russie" au "Midi Atrium"
C’est bien avant l’annonce de l’arrivée du TGV qu’a démarré
l’intérêt des promoteurs immobiliers pour les abords de
la gare du Midi. Le pionnier en la matière s’appelle Jean
Thomas. Il est à l’époque patron de l’Immobilière De Waele
et dirigera plus tard la puissante Compagnie Immobilière
de Belgique (CIB). Celui qu’on surnomme "le Citizen Kane
bruxellois", pour son influence dans l’immobilier et les milieux
politiques, déclare avoir "le cœur à gauche" et ne se cache
d’ailleurs pas de financer le Parti Socialiste (à l’époque où la
loi le permettait).
En 1986, Jean Thomas se lance à Saint-Gilles dans une
entreprise surprenante. Il se met à négocier, propriétaire
par propriétaire, le rachat de la quarantaine de maisons
habitées comprises entre les rues de Mérode, de Russie
et l’avenue de la Porte de Hal. Il offre aux propriétaires
des sommes parfois très élevées. Son opération est lente
mais résolue et manifestement assurée. Jean Thomas agit
seul, ce terrain pourtant énorme semble lui être réservé.
Ses intentions deviennent vite visibles tandis que l’îlot se
désertifie progressivement. Pourtant, la zone est affectée
en habitat et la Commune parle même de l’intégrer dans
un PPAS "de protection de l’habitat" (le PPAS "Fonsny 2") !
Mais sans doute ne faut-il pas sous-estimer les capacités
de persuasion de Jean Thomas… Avalisé en 1992 par SaintGilles et en 1993 par la Région, le PPAS "Fonsny 2" — censé
donc protéger l’habitat autour de la future zone de bureaux
du PPAS "Fonsny 1" — transforme l’affectation de l’îlot et
y permet la construction de bureaux. Un premier permis
de bâtir concernant 35.000 m2 de bureaux est octroyé en
octobre 1992. En 1993, Jean Thomas touche au but. Toutes
les maisons de l’îlot sont finalement démolies… sauf une,
rue de Russie, que son propriétaire refuse de vendre. En
1994, la Commune exproprie le récalcitrant.
Un traîtement d’exception
Le traitement d’exception dont bénéficie la société de
Jean Thomas est remarquable à plus d’un titre. Pendant
les 7 années où De Waele vide l’îlot de ses occupants, la
Commune ne lui applique pas sa taxe sur les immeubles
abandonnés. L’îlot De Waele n’est repris ni dans le périmètre
monopolistique de la SA Bruxelles-Midi créée par la Région,
ni dans le plan d’expropriation de la Commune. L’opération
de Jean Thomas n’est pas dénoncée par les autorités au
même titre que celles d’Espace Midi (consortium regroupant
les principaux promoteurs agissant dans le quartier Midi…
dont la SA De Waele), qualifiées de "spéculations". Au
contraire, Charles Picqué "refuse de voir, dans ce cas bien
précis, un acte spéculatif de la part du promoteur". Selon lui,
il n’y a spéculation que "lorsqu’en l’absence d’une directive
un propriétaire s’empare d’un bien et le laisse pourrir
volontairement afin de forcer les pouvoirs publics à passer
par ses fourches caudines. C’est cela la spéculation ! "
Lors d’un débat au Conseil régional en 1993, un député
lui rétorquera: "Cette opération est un exemple parfait de
spéculation où un opérateur privé parvient à anticiper une
plus-value qui sera due à un changement d’affectation. (…)
Il n’y a pas que la spéculation sauvage. Il y a aussi celle qui
s’accorde avec les pouvoirs publics et qui est la plus efficace
et la plus dangereuse pour l’habitat".
C’est grâce à l’adoption "anticipée" du PPAS Fonsny n°2, en
1993 (alors que les autres PPAS sont bloqués par la Région,
qui dit "attendre" d’abord l’adoption du Plan régional de
développement – PRD), que Jean Thomas a pu introduire sa
demande de permis d’urbanisme. Mais "encore faut-il que le
détenteur du permis décide de le mettre en oeuvre", s’alerte
"Le Soir". "On connaît en effet la morosité actuelle du marché
de l’immobilier en matière de bureaux. Si les PPAS voisins
de la gare du Midi étaient acceptés par la tutelle, ce serait
400.000 m2 en plus de bureaux qu’il faudrait gérer. De quoi
‘‘Il était intéressant, opportun d’imaginer
la localisation d’une zone de bureaux pour
éviter le cannibalisme des bureaux dans
les zones de protection du logement’’
— Charles Picqué au conseil communal de Saint-Gilles, octobre 1993.
‘‘Het was interessant, opportuun om
zich een kantorenzone in te beelden
om zo het kannibalisme door kantoren
in de beschermde huisvestingzones te
verhinderen’’
— Charles Picqué, Gemeenteraad van Sint-Gillis, oktober 1993.
‘‘Je vise le gros gibier en Belgique et le petit en
Espagne’’
décourager le promoteur le plus optimiste (…) Heureusement
pour Jean Thomas, Charles Picqué est conscient du problème
et a décidé de bloquer l’avancement des PPAS riverains
("Fonsny 1" et "Bara 2"). De cette manière, l’offre aurait
des chances de rattraper la demande... et l’immobilière De
Waele aurait une belle longueur d’avance sur tous les autres
futurs projets de bureaux lors de l’arrivée du TGV en gare du
Midi. Une manière comme une autre d’encourager ce dernier
à entamer sans délai la construction de son projet".
— Jean Thomas, Directeur de l’Immobilière Louis De Waele,
dans "Trends-Tendances", 26 avril 2007.
‘‘Ik mik op groot wild in België en op klein wild
in Spanje’’
— Jean Thomas, baas van het immobiliënkantoor Louis De Waele,
in "Trends-Tendances", 26 april 2007.
Une conclusion juteuse
Sans délai ? Les travaux débuteront seulement en 1999…
non sans que plusieurs modifications au permis de bâtir ne
soient adoptées, augmentant le nombre de mètres carrés
bruts autorisés jusqu’à 56.180 m2. Le bâtiment, appelé "Midi
Atrium", sera terminé en 2001. Mis en vente sur les marchés
internationaux, par deux courtiers "leaders du marché
bruxellois", c’est… la Société nationale des chemins de fer
belges qui en prend finalement possession. Jean Thomas, à
qui le "Midi Atrium" a officiellement coûté 52.036.283 euro,
le vend pour le double à la SNCB. Celle-ci occupe déjà de
nombreuses surfaces, dont elle est propriétaire, dans le
quartier. Elle en construit même de nouvelles via sa filiale
Eurostation. Mais elle préfère acheter les surfaces neuves du
"Midi Atrium" que rénover ou occuper ses propres bureaux,
transformant ceux-ci en nouveaux chancres sur lesquels elle
va désormais pouvoir spéculer tranquillement.
Bilan : après 8 années de désertification et de logements
perdus dans 45 maisons, 3 années de chancre totalement
rasé et inanimé, puis 3 années de chantier, c’est donc à
nouveau un organisme public, exempté des taxes bureau et
du précompte immobilier (cf. la "mainmorte"), qui s’installe
à Saint-Gilles. Pour Jean Thomas, c’est un beau coup. Mais
pour Saint-Gilles, quel gâchis !
‘‘Si ce projet-là ne marche pas, alors il y
en a beaucoup à Bruxelles qui ne vont pas
marcher’’
— Charles Picqué à propos du "Midi Atrium" (îlot "De Waele"),
débat au conseil communal de Saint-Gilles, octobre 1993.
‘‘Als dit project niet werkt, zullen er vele
niet van de grond raken in Brussel’’
— Charles Picqué over "Midi Atrium" (huizenblok "De Waele"),
debat in de gemeenteraad van Sint-Gillis, oktober 1993.
Blok "De Waele"
Van "Ruslandblok" tot "Midi Atrium"
Ruim voor de aankondiging van de aankomst van de
HST beginnen de promotoren belangstelling te krijgen
voor de omgeving van het Zuidstation. De pionier ter zake
heet Jean Thomas. Op dat moment is hij de baas van het
immobiliënkantoor De Waele, en later neemt hij de leiding
van het machtige Immobel. Deze "Brusselse Citizen Kane",
zo genoemd vanwege zijn invloed in de vastgoed- en politieke
wereld, verklaart "het hart links" te dragen en verbergt
trouwens niet dat hij de Parti Socialiste financiert (toen dat
wettelijk nog mocht).
In 1986 stort Jean Thomas zich in Sint Gillis in een
verbazingwekkende onderneming. Hij begint, met elke
eigenaar afzonderlijk, te onderhandelen over de aankoop
een veertigtal bewoonde huizen tussen de Merodestraat, de
Ruslandstraat en de Hallepoortlaan. Hij biedt soms zeer hoge
bedragen, gaat langzaam maar vastbesloten te werk, en is
blijkbaar zeker van zijn zaak. Jean Thomas handelt alleen
en hoewel het terrein enorm groot is, lijkt het voor hem
gereserveerd te zijn. Zijn intenties worden snel duidelijk,
terwijl het huizenblok door steeds meer bewoners verlaten
wordt. Toch heeft deze zone een woonfunctie en de Gemeente
spreekt zelfs van de "bescherming van de huisvesting" (BBP
"Fonsny 2") ! Maar de overtuigingskracht van Jean Thomas
kan ongetwijfeld moeilijk onderschat worden... Goedgekeurd
door Sint Gillis in 1992 en door het Gewest in 1993, verandert
het BBP "Fonsny2" — dat geacht wordt de woonfunctie te
beschermen rond de toekomstige bureauzone uit het BBP
"Fonsny 1" — de bestemming van het huizenblok, en staat
de bouw van kantoren toe. Een eerste vergunning voor de
bouw van 35.000 m2 kantoorruimte wordt toegekend in 1992.
In 1993 haalt Jean Thomas zijn einddoel. Alle woningen van
het blok worden uiteindelijk vernietigd... behalve één, in
de Ruslandstraat, dat de eigenaar weigert te verkopen. In
1994 onteigent de gemeente de dwarsligger.
Een uitzonderingsbehandeling
De voorkeurbehandeling die de onderneming van Jean
Thomas geniet is om meer dan één reden uitzonderlijk.
Zeven jaar lang ontvolkt De Waele een heel huizenblok,
zonder dat de Gemeente de gebruikelijke belasting op
leegstaande gebouwen vordert. Het blok De Waele wordt
niet opgenomen in de monopoliezone van de NV BrusselZuid, die door het Gewest in het leven is geroepen, noch
in het onteigeningsplan van de Gemeente. De operatie van
Jean Thomas wordt door de autoriteiten niet op dezelfde
manier betiteld als die van Espace Midi (consortium waarin
de belangrijkste promotoren zitten, die actief zijn in de
Zuidwijk... waaronder de BV De Waele), die gekwalificeerd
wordt als "speculant". Integendeel, Charles Picqué "weigert
hierin, in dit precieze geval, een speculatieve handeling
van de kant van de promotor, te zien". Volgens hem is er
slechts speculatie "indien een eigenaar, in afwezigheid van
regelgeving, een vastgoed opkoopt, en dat vrijwillig laat
verrotten om zo de overheid onaanvaardbare voorwaarden
door het strot te wringen. Dat is speculatie !" Tijdens een
debat in de Gewestraad in 1993, zal een afgevaardigde hier
tegen inbrengen: "Deze operatie is een perfect voorbeeld
van speculatie, waarbij een privéondernemer erin slaagt te
anticiperen op de meerwaarde die het gevolg gaat zijn van
een wijziging in de bestemming (...) Er is niet alleen wilde
speculatie. Er is ook een andere, in overeenstemming met
de overheid, die het meest efficiënt en gevaarlijkst is voor
de huisvesting".
Het is dankzij het "voortijdig" aannemen van BBP Fonsny
n°2 in 1993 (terwijl de andere BBP’s geblokkeerd zijn door
het Gewest, dat zegt "te wachten" op de goedkeuring
van een Gewestelijk Ontwikkelings Plan – GOP), dat Jean
Thomas zijn stedenbouwkundige aanvraag heeft kunnen
indienen. Maar "de vergunninghouder moet ook nog willen
bouwen", waarschuwt Le Soir. "We kennen immers de huidige
landerigheid van de immobiliënmarkt inzake kantoren. Als de
aangrenzende BBP’s van het Zuidstation aanvaard werden
door de overheden, zou er 400.000 m2 kantoorruimte meer
te beheren zijn. Voldoende om de meest optimistische
promotor te ontmoedigen (...) Gelukkig voor Jean Thomas,
is Charles Picqué zich bewust van het probleem en besluit
hij de voortgang van de aangrenzende BBP’s ("Fonsny 1"
en "Bara 2") te blokkeren. Op die manier krijgt het aanbod
de kans de vraag in te halen... en het immobiliënkantoor
De Waele zal een mooie voorsprong hebben op alle andere
toekomstige kantoorprojecten voor de aankomst van de
HST in het Zuidstation. Een manier als een andere om
bovengenoemde aan te moedigen om zonder uitstel met de
uitvoering van zijn project te beginnen."
Een vruchtbare afloop
Zonder uitstel? De werken zullen pas beginnen in 1999...
niet zonder een aantal wijzigingen aan de bouwvergunning
en de verhoging van het aantal toegestane brute vierkante
meters tot 56.180 m2. Het gebouw met de naam "Midi
Atrium", zal klaar zijn in 2001. Op de internationale markt
gebracht door twee makelaars "leidinggevend in Brussels
vastgoed"... zijn het de Belgische Spoorwegen, de NMBS, die
het uiteindelijk in bezit nemen. Jean Thomas, aan wie "Midi
Atrium" officieel 52.036.283 euro heeft gekost, verkoopt het
voor het dubbele bedrag aan de NMBS. Deze bezet en bezit
al talloze gebouwen in de buurt en bouwt nog nieuwe via
haar filiaal Eurostation. Maar zij geeft er de voorkeur aan
nieuwe ruimtes te kopen in "Midi Atrium", in plaats van haar
eigen burelen te gebruiken en te renoveren, die zodoende
tot nieuwe stadskankers verkommeren, waarmee zij dan
rustig kan speculeren.
Conclusie: na 8 jaren van leegloop, het verlies van 45
huizen en een veelvoud aan woningen, na 3 jaar totale
kaalslag, stadskanker en daarna 3 jaar bouwwerf, is het
tenslotte opnieuw een overheidsinstelling, vrijgesteld van
onroerende voorheffing en kantoorbelastingen (zie: de "dode
hand"), die zich in Sint Gillis installeert. Voor Jean Thomas
een mooie buit. Maar voor Sint-Gillis: wat een verspilling!
La SA Bruxelles-Midi
1989-2009
Le mythe du partenariat public-prive
De la "lutte contre la spéculation" privée…
De l’aveu de Charles Picqué, la volonté "d’encadrer la
spéculation" qui sévit entre 1989 et 1992 au Midi est un
facteur déterminant dans le choix de créer un "partenariat
public-privé" (PPP), sur le modèle français des sociétés de
droit public. L’exemple du projet Euralille (la construction
d’un quartier d’affaires autour de la principale gare de Lille)
est abondamment évoqué pour justifier le bien fondé de
cette démarche. Ainsi naît la "Société d’aménagement
urbain du quartier de la gare du Midi", en abrégé
société anonyme Bruxelles-Midi, dont l’actionnaire
principal (58%) est la Région bruxelloise et dont le conseil
d’administration est présidé par Jacques Van Grimbergen (à
l’époque Directeur-adjoint du cabinet de Picqué et aujourd’hui
Directeur-général de l’Administration de l’Aménagement du
Territoire et du Logement, AATL).
Mais à la différence des développeurs d’Euralille, la société
créée par Charles Picqué récolte essentiellement des fonds
publics. Si son statut est bel et bien privé — ce qui rend opaque
la gestion d’un projet public —, Bruxelles-Midi n’attire pas
les investisseurs. Seul le Crédit Communal, "la banque des
communes", intègre son actionnariat, tout en imposant à la
Région de recourir aux services de Projenor, une société
française experte en PPP et connue pour son implication
dans l’urbanisation d’Euralille. Elle sera chargée, dès 1990,
de participer à l’élaboration du Schéma de développement
et de mettre sur pied une "structure opérationnelle" pour le
réaliser.
La présence de Projenor est présentée comme une garantie
de réussite. Mais très vite, Projenor quitte le navire. Il
faut dire qu’à l’inverse d’Euralille, Bruxelles-Midi n’est pas
parvenue à fédérer les principaux acteurs immobiliers actifs
aux abords de la gare du Midi. Les promoteurs en furent
exclus, et si la SNCB accepta de prendre 7,5% du capital de
la SA Bruxelles-Midi ce n’était que pour mieux empêcher la
créature régionale de mettre son nez dans l’aménagement
de "sa" propre zone de bureaux au Midi (mission réservée à
Eurostation).
Surtout, contrairement à Euralille, les pouvoirs publics ne
sont pas propriétaires des terrains qu’ils visent, alors que la
valeur de ceux-ci s’enflamme… Malgré tout, la Région fonce
tête baissée et, pour pallier à cette situation défavorable,
recourt à différents stratagèmes destinés à faire baisser les
valeurs immobilières : menaces d’expropriation, fausses
annonces, tergiversations, temporisation…
Il est vrai qu’à l’opposé de l’exemple lillois, les autorités
locales ont doté la SA Bruxelles-Midi de moyens très limités.
A sa création, son capital est de 75 millions de francs belges
(moins de 2 millions d’euro)… Soit de quoi acheter une petite
dizaine de maisons, et payer un emploi temps-plein pendant
un an, c’est tout! Sa mission est pourtant d’ampleur :
faire des études et des plans, acquérir ou exproprier les
maisons, les démolir, revendre les terrains par ensembles
à des promoteurs, assurer l’accompagnement social des
habitants…
Le reversement à Bruxelles-Midi des charges d’urbanisme
payées par les promoteurs à la Commune de Saint-Gilles,
est l’une des sources de financement prévues dans le contrat
de gestion rédigé et signé par le Ministre-Président Charles
Picqué en 1996. "On pouvait donc imaginer qu’il allait
aussi respecter cet engagement en tant que bourgmestre
de Saint-Gilles", explique un observateur. Mais celle-ci
n’est pas signataire du contrat de gestion de BruxellesMidi. Et, n’étant plus à la Région, Picqué refuse en tant que
bourgmestre de les reverser à Bruxelles-Midi. Pendant ce
temps-là, Bruxelles-Midi est en léthargie, le quartier pourrit
de plus belle, les propriétaires et habitants sont placés dans
une situation inextricable…
La crise de schizophrénie de M. Picqué prend fin en 2004,
lorsqu’il se remet à cumuler la direction du collège saintgillois et du gouvernement régional. En 2005, il finit par
accepter de reverser (en partie) les charges d’urbanisme
à Bruxelles-Midi, qui est au bord de la faillite. Il trouve par
ailleurs de quoi refinancer l’ensemble de l’opération, dans
les caisses de la Région et du Fédéral. Beliris est ainsi mise
à contribution avec 6.000.000 d’euro destinés à exproprier
et démolir l’îlot A… pour y reconstruire ensuite du logement
neuf à destination des classes moyennes!
En décembre 2005, pour la première fois en 14 ans,
Bruxelles-Midi fait des offres écrites à tous les propriétaires
particuliers encore présents dans la zone. Les montants sont
jugés ridiculement bas par les propriétaires, qui les refusent
tous. L’épisode fait scandale et Picqué finit par reconnaître
que les offres ont été "sous-évaluées", tout en reprochant à
"certains propriétaires" d’être des "petits spéculateurs", qui
"bloquent l’opération".
De telles pratiques, selon un avocat, s’expliquent notamment par "le conflit d’intérêts" qui se pose structurellement
à Bruxelles-Midi. "Comme concessionnaire du service public,
elle doit se soucier de réparer intégralement les dommages
causés par les expropriations mais, comme société anonyme, elle doit chercher à maximiser ses bénéfices". Ce défaut
de régulation ou d’encadrement "est un incitant objectif à
la poursuite d’une politique de pourrissement du quartier et
de spéculation immobilière par le concessionnaire du service public: plus le quartier se déprécie, plus le prix ou les
indemnités d’acquisition sont bas et donc, plus les profits
immobiliers seront élevés".
Quoiqu’il en soit, en 16 ans d’existence, Bruxelles-Midi a
presque toujours vu ses finances dans le rouge et n’a jamais
été capable d’établir le moindre planning de ses propres
opérations. En 2006, Bruxelles-Midi a été déchargée des
négociations "à l’amiable" au profit du Comité d’acquisition
d’immeubles (Ministère des finances). Alors, "pourquoi avoir
créé Bruxelles-Midi ? ", se demande Vincent Rongvaux,
l’actuel administrateur-délégué de Bruxelles-Midi. Et de
répondre : "Je n’en sais fichtre rien…"
Officiellement créée en janvier 1992, Bruxelles-Midi se
voit déjà "mise au frigo" fin 1993 : sa ligne de crédit est
épuisée, tandis que le PPAS qu’elle est censée réaliser n’est
toujours pas validé par la Région. Elle en ressort en 1995.
Son premier contrat de gestion est signé seulement en 1996,
après l’adoption du PPAS "Fonsny 1" et du (second) plan
d’expropriation. Quatre ans après sa création, Bruxelles-Midi
est donc enfin opérationnelle d’un point de vue juridique
et administratif. Mais elle est exsangue financièrement,
notamment parce qu’elle ne réalise aucune plus-value sur
la revente de terrains.
…à la spéculation publique
De 2001 à 2005, le manque de moyens de Bruxelles-Midi
est au centre d’une querelle opposant la Commune de SaintGilles à la Région bruxelloise, pendant la seule législature où
Picqué n’est pas aux commandes. En tant que bourgmestre
de Saint-Gilles, celui-ci accuse le Gouvernement régional de
ne pas refinancer Bruxelles-Midi. Le Gouvernement rétorque
que Saint-Gilles serait bien inspirée de reverser d’abord les
charges d’urbanisme qu’elle a perçues lors des premières
opérations immobilières dans le périmètre (immeubles TestAchats et Swiss Life) et qui avoisine les 3.000.000 euros.
‘‘Ma devise ? Faire le maximum avec le minimum’’
— Charles Picqué, "D’altermondialisme à zwanze",
Pascal Sac, éditions Luc Pire, 2004.
‘‘Min devies ? Het maximum resultaat met minimum inspanning’’
— Charles Picqué, "D’altermondialisme à zwanze",
Pascal Sac, éditions Luc Pire, 2004.
‘‘Il est vraisemblable que cette opération aurait sans doute
été menée plus rapidement si elle avait été confiée à des
promoteurs privés’’
— Charles Picqué, devant la Commission de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme
et de la politique foncière du Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale, le 28 juin 2007.
‘‘Het is waarschijnlijk dat deze operatie zonder twijfel vlugger
zou uitgevoerd worden als zij werd toevertrouwd aan de privépromotoren’’
— Charles Picqué, voor de commissie van de aanpassing van het territorium, van stedenbouw
et het grondbeleid van het Brussels Parlement, 28 juni 2007.
De NV Brussel-Zuid
De mythe van de samenwerking tussen privEsector en
overheid
Van de "strijd tegen speculatie" door privébedrijven...
Volgens Charles Picqué is "de speculatie omkaderen"
één van de redenen om te kiezen voor "Publiek-private
samenwerking" (PPS), naar het voorbeeld van de Franse
openbare maatschappijen. Het voorbeeld van het Euralille
project – een zakenwijk rond het belangrijkste station van
Rijsel – wordt vaak geciteerd als argument. Zo ontstaat de
"Maatschappij voor stadsvernieuwing van de wijk
van het Zuidstation", afgekort naamloze vennootschap
Brussel-Zuid. Het Brussels Gewest is hoofdaandeelhouder
(58%) en de raad van bestuur wordt voorgezeten door
Jacques Van Grimbergen (toen adjunct-directeur van het
kabinet van Picqué et nu Directeur-generaal van het Bestuur
Ruimtelijke Ordening en Huisvesting, BROH).
Maar de maatschappij opgericht door Charles Picqué
verzamelt vooral publieke fondsen, in tegenstelling tot de
ontwikkelaars van Euralille. Ondanks haar privé-statuut –
dat minder doorzichtig is dan een publiek project – trekt
de NV Brussel-Zuid geen investeerders aan. Enkel het
Gemeentekrediet, "de bank van de gemeenten", treedt toe tot
de aandeelhouders en verplicht het Gewest om de diensten
van Projenor te gebruiken. Projenor is een Frans bedrijf
gespecialiseerd in PPS en betrokken bij de urbanisatie van
Euralille. Het bedrijf zal vanaf 1990 belast worden om mee te
werken aan het ontwikkelingsschema en een "operationele
structuur" op te zetten om het uit te voeren.
De aanwezigheid van Projenor wordt voorgesteld als een
garantie voor succes. Maar Projenor verlaat zeer snel het
project. In tegenstelling tot Euralille, is Brussel-Zuid er niet
in geslaagd om de belangrijkste vastgoedspelers rond het
Zuidstation samen te brengen. De projectontwikkelaars
worden uitgesloten. En de NMBS neemt uiteindelijk 7,5%
van het kapitaal van de NV Brussel-Zuid, enkel om te
verhinderen dat het regionaal orgaan zich bemoeit met de
ruimtelijke ordening van "zijn" eigen kantoorzone rond het
Zuidstation (missie voorbehouden aan Eurostation).
Het verschil met Euralille is dat de overheden de terreinen niet
bezitten, terwijl de prijzen stijgen... Het Gewest blijft echter
aanhouden, en probeert om de waarde van de grond te doen
dalen door te dreigen met uitzetting, valse aankondigingen,
aarzelen, uitstellen…
Het is juist dat de lokale autoriteiten, in tegenstelling
tot het Rijselse voorbeeld, zeer weinig middelen hebben
gegeven aan de NV Brussel-Zuid. Bij de oprichting bedroeg
het kapitaal 75 miljoen Belgische frank (minder dan 2 miljoen
euro)... Waarmee ze slechts een kleine tien huizen kon
kopen, en één voltijdse werknemer kon betalen. De opdracht
is nochtans belangrijk : studies en plannen maken, huizen
aankopen of onteigenen, ze afbreken, de terreinen verkopen
aan promotoren, zorgen voor de sociale begeleiding van de
bewoners…
Officieel opgericht in januari 1992, wordt NV BrusselZuid al eind 1993 "in de koelkast" gestopt: de kredietlijn is
opgebruikt, terwijl het BBP dat ze moet uitwerken nog steeds
niet werd goedgekeurd door het Gewest. In 1995 komt het
project terug. Het eerste beheersakkoord wordt pas in 1996
getekend, na de goedkeuring van het BBP "Fonsny 1" en
het (tweede) onteigeningsplan. Vier jaar na oprichting is
NV Brussel-Zuid dus eindelijk operationeel op juridisch en
administratief vlak. Maar de NV heeft geen geld, omdat ze
geen enkele meerwaarde realiseert op de doorverkoop van
de terreinen.
... tot speculatie door de overheid
Van 2001 tot 2005 is het gebrek aan middelen van NV
Brussel-Zuid het middelpunt van een twist tussen de Gemeente
Sint-Gillis en het Brussels Gewest, tijdens de enige legislatuur
waarin Picqué niet aan het roer staat. Als burgemeester van
Sint-Gillis beschuldigt hij er de Brusselse Regering van om
Brussel-Zuid niet te financieren. De Regering antwoordt
dat het een goed idee zou zijn moest Sint-Gillis eerst de
stedenbouwkundige lasten terugbetalen die ze gekregen
heeft tijdens de eerste immobiliënoperatie (Test-Aankoop
en Swiss Lifegebouwen) : ongeveer 3.000.000 euro. De
terugbetaling aan NV Brussel-Zuid van de stedenbouwkundige
lasten die de promotoren aan de Gemeente Sint-Gillis
hebben betaald, is één van de inkomstenbronnen voorzien
in het beheerscontract, getekend door Minister-Voorzitter
Charles Picqué in 1996. "Men kon dus denken dat hij dat
engagement ook zou respecteren als burgemeester van
Sint-Gillis", aldus een waarnemer. Maar de gemeente heeft
het beheerscontract van de NV niet ondertekend. En Picqué,
die niet meer zetelt in de gewestregering, weigert die als
burgemeester terug te storten. Ondertussen verkeert NV
Brussel-Zuid in ademnood, verloedert de wijk en bevinden
eigenaars en bewoners zich in een schizofrene situatie…
De schizofrenie van de heer Picqué eindigt in 2004, wanneer
hij opnieuw de leiding van het schepencollege van SintGillis en het Brussels Gewest cumuleert. In 2005 aanvaard
hij om de stedenbouwkundige lasten gedeeltelijk terug te
betalen aan NV Brussel-Zuid, die aan de rand van het failliet
staat. Hij vindt trouwens geld in de kas van het Gewest en
van de federale regering om het geheel van de operatie te
financieren. Zo draagt Beliris 6.000.000 euro bij om het blok
A te onteigenen en te vernietigen… Om er daarna nieuwe
woningen op te trekken voor de middenklasse!
In december 2005, voor het eerst in 14 jaar, doet NV BrusselZuid een schriftelijk bod aan de particulieren die nog in de
zone aanwezig zijn. De bedragen worden als belachelijk laag
beschouwd door de eigenaars, die ze allemaal weigeren. Er
komt een schandaal van, en Picqué geeft uiteindelijk toe dat
het bod werd "ondergeëvalueerd", terwijl hij er ook "sommige
eigenaars" van beschuldigd om "kleine speculanten" te zijn,
die de "operatie blokkeren".
Volgens een advocaat komen deze praktijken voort uit
de "belangenvermenging" die structureel is bij NV BrusselZuid. "Als concessiehouder van openbare dienst, moet ze de
schade van de onteigeningen volledig vergoeden, maar als
NV moet ze proberen haar winst te vergroten". Het gebrek
aan regulering of kader, is "een aanmoediging om de wijk
verder te doen verotten en om aan speculatie te doen: hoe
slechter het met de wijk gaat, hoe lager de aankoopprijs en
dus hoe hoger de winst".
Wat er ook van zij, de NV Brussel-Zuid heeft tijdens haar
16 jaar bestaan bijna constant in het rood gestaan. De NV
is er nooit in geslaagd om zijn eigen operaties te plannen.
In 2006 werd NV Brussel-Zuid "bij minnelijke schikking"
van zijn onderhandelingsmandaat ontheven, ten voordele
van het Aankoopcomité van het Ministerie van Financiën.
"Waarom werd Brussel-Zuid dan opgericht", vraagt Vincent
Rongvaux, de huidige afgevaardigde bestuurder van BrusselZuid, zich af. Hij antwoordt zelf: "ik zou het niet weten…"
La stratEgie
du pourrissement
1991-2009
‘‘Un terrain vague est peut-être moins dommageable
socialement, en termes de sécurité et de santé des
habitants, qu’un vieux parc [de logements] pourrissant’’
La lente degradation du quartier est-elle volontaire ?
Dans un jugement du mois de mai 2007, le juge de paix
de Saint-Gilles qualifie de "stratégie de pourrissement" les
manoeuvres de la Région dans le quartier du Midi. Le juge
établit le début de la détérioration du quartier bien avant
1992 : "A la phase passive de pourrissement (de 1975 à 1991)
durant laquelle les pouvoirs publics mirent fin à tout effort
de réhabilitation du quartier et où le bruit de l’expropriation
dissuada de nombreux riverains à entreprendre quelque effort
de maintien en état, succéda la phase active de pourrissement
(de 1991 à nos jours)". Durant cette période, la Région
"acquit et expropria à la petite semaine, démolissant un
immeuble, abandonnant l’autre ou obstruant un troisième,
avec pour résultat des infractions systématiques graves à
l’hygiène publique, les occupations sauvages, le vandalisme,
l’insécurité, les incendies mortels".
La lente dégradation du quartier du Midi a fait craquer plus
d’un propriétaire. Obligés de vivre entre maisons vides et
terrains vagues, ceux-ci attendent une expropriation qu’on
leur annonce depuis 1992. Dans ces conditions, nombreux
sont ceux qui ont abandonné la partie et accepté de revendre
leur bien "à l’amiable", au prix dérisoire proposé par la
Région. Ils sont d’autant plus poussés à revendre que la
proximité des chantiers de démolition et de reconstruction
et les maisons abandonnées détériorent leur bien au fil du
temps. Des fissures apparaissent dans les murs mitoyens
des chantiers, la mérule s’incruste à partir des chancres,
sans parler des problèmes d’humidité… Des rénovations
s’imposent mais celles-ci sont impossibles en raison de
la menace d’expropriation qui pèse sur les immeubles. La
dégradation du quartier est tout bénéfice pour les autorités :
elle déprécie les biens à exproprier et justifie de surcroît la
nécessité de raser quatre îlots d’habitations.
A la petite semaine...
Le jugement du mois de mai 2007 confirme les critiques
formulées par le Comité de quartier. Celui-ci n’a cessé
de dénoncer les incidences néfastes des pratiques et des
manquements de la Région comme de la Commune de
Saint-Gilles dans le quartier. Les autorités procèdent sans
plan d’ensemble ni calendrier précis et sans la moindre
concertation ni information des riverains, dont on se soucie
manifestement peu. Les démolitions inutiles, la création de
terrains vagues, le délogement des habitants accroissent
le sentiment de vivre dans un no man’s land. Lorsque des
— Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.
habitants sont délogés, les immeubles restent vides, parfois
murés, parfois laissés portes et fenêtres ouvertes à tous
vents (seuls des petits cadenas sont apposés aux portes
et ils sont étrangement régulièrement ouverts), comme s’il
s’agissait de favoriser des intrusions à l’intérieur de l’îlot
et les dégâts de la pluie. Les trois derniers incendies de
maisons vides, dont l’un coûta la vie à deux personnes, ont
malheureusement confirmé ces inquiétudes.
Selon le Comité, il aurait été plus logique et respectueux
d’agir îlot par ilot, en ce qui concerne les expropriations,
délogements et démolitions. En d’autres termes, de lier les
expropriations et les renons des locataires à la réalisation de
projets immobiliers. Et de garantir, jusqu’à la délivrance des
permis de bâtir, le maintien des maisons existantes et de
l’habitat. Les habitants le souhaitant auraient dû pouvoir jouir
de leur logement jusqu’à délivrance d’un tel permis pour les
îlots encore habités. Toute maison habitable aurait continuée
à être louée par son propriétaire. Il vaut toujours mieux une
maison habitée qu’une maison murée ou démolie.
Rebondissements
Au mois d’août 2008, coup de théâtre ! Le MinistrePrésident Charles Picqué annonce publiquement que l’îlot A
sera partiellement rénové, après avoir pourtant déclaré
pendant 16 ans que sa démolition s’imposait. Selon la
Région, les propriétaires de cet îlot seront consultés et
pourront rénover leurs maisons. Pour les associations qui
ont demandé la rénovation de cet îlot et le maintien sur
place de ses habitants, il s’agit évidemment d’une bonne
nouvelle. Mais elle a de quoi laisser perplexe. Elle confirme
en effet l’idée que ces 16 années de souffrances étaient
parfaitement inutiles.
Mais, deux mois plus tard, sans avoir jamais été informés
de quoi que ce soit, les propriétaires apprennent par la bande
que la Région opère un nouveau revirement. Leurs maisons
seront bel et bien rénovées, mais sans leurs propriétaires
actuels, qui seront tous expropriés et ne pourront finalement
pas y rester. Une fois restaurées, leurs maisons seront
remises sur le marché locatif. La stratégie de la Région dans
le quartier Midi est non seulement indigne d’un pouvoir public
mais en plus elle ne semble pas savoir où elle va.
‘‘Een braakliggend terrein is misschien sociaal
gezien minder schadelijk in termen van veiligheid en
gezondheid van de inwoners dan een oud vervallen
[woning]park’’
— Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.
‘‘Il n’y a eu aucune attitude malveillante du chef de
la SA et de la Région. Toutes deux n’ont eu que le
souci des deniers publics’’
— Jacques Van Grimbergen dans "Le Soir", 15 juin 2007.
‘‘Er was geen kwaadwillige houding van het hoofd
van de NV en van het Gewest. Alle twee hebben
slechts de bezorgdheid van de overheidsgelden’’
— Jacques Van Grimbergen in "Le Soir", 15 juni 2007.
De verloederingsstrategie
Is de langzame aftakeling van de wijk het gevolg van opzet?
2003
2004
2000
2006
In een oordeel van mei 2007, kwalificeert de vrederechter
van St Gillis de daden van het Brussels Gewest in de Zuidwijk
als "deel uitmakend van een verloederingsstrategie". De
rechter situeert het begin van deze verloedering ruim voor
1992 : "Na de passieve verloederingsfase (van 1975 tot
1991), gedurende dewelke de publieke overheid een eind
stelde aan elke vorm van buurtrenovatie, en gedurende
dewelke het gerucht over de nakende onteigeningen talrijke
bewoners ontmoedigde om de huizen in stand te blijven
houden, volgde een actieve verloederingsfase (van 1991 tot
vandaag). Gedurende deze periode onteigende het Gewest
op een lukrake manier, werd eigenaar en brak her en der
een huis af. Liet andere panden verkrotten, of nog andere
werden dichtgemetst. Dit alles met als resultaat zware
en systematische overtredingen betreffende de openbare
hygiëne, een wildgroei aan gekraakte huizen, vandalisme,
onveiligheid en brandstichtingen met de dood als gevolg."
Op de trage teloorgang van de Zuidwijk knapte menig
eigenaar af. Verplicht te leven tussen leegstaande panden en
braakliggende lappen grond, wachtten zij op de onteigening
van hun goed, zoals dat hen sinds 1992 aangekondigd werd.
Talrijk zijn diegenen die er het bijltje bij neerlegden en de
ridikule prijs van de "minnelijke schikking", zoals die door
het Gewest werd voorgesteld, ten langen leste aanvaardden.
De omliggende leegstand, de aanpalende afbraak- en
reconstructiewerken, doen hun eigendom dag na dag in
waarde dalen. Barsten verschijnen in de muren vlak naast
de werven, de huiszwam, die hout door rot kan vernielen,
gedijt en zwermt uit, om over de vochtigheid nog maar te
zwijgen... Renoveringswerken dringen zich op, maar die
worden onmogelijk gemaakt door de nakende onteigening.
Het langzame verloederingsproces komt uiteindelijk ten
goede aan de overheden: de waarde van de te onteigenen
panden neemt af, en bovendien vinden zij in deze zichtbare
achteruitgang, de noodzakelijke argumenten om vier, tot
voor kort, nog bewoonbare huizenblokken met de grond
gelijk te maken.
Kortzichtig beleid...
2004
2007
De rechterlijke uitspraak van mei 2007 bevestigd de kritiek
die door het buurtcomité geformuleerd wordt. Herhaaldelijk
werden de negatieve gevolgen van de praktijken en de
tekortkomingen van het Brussels Gewest en de Gemeente
St Gillis aan de kaak gesteld. Deze overheden gaan zonder
globaal plan of precies tijdschema te werk. Zonder enig
overleg met de bewoners, laat staan hen te informeren.
Onnodige sloopwerken, leegstaande percelen, ontvolking...
verhogen het gevoel te leven in een niemandsland. Na
onteigening blijven de gebouwen leeg. Soms worden ramen
en deuren dichtgemetst. Soms blijft alles open staan (alleen
kleine hangsloten worden aangebracht, en vreemd genoeg
niet op slot gedraaid). Alsof het hier gaat om het bevorderen
van indringers, water- en brandschade. De laatste drie
vuurhaarden in leegstaande panden hebben twee mensen
het leven gekost. Onze bezorgdheid wordt hier spijtig genoeg
alleen maar door bevestigd.
Volgens het wijkcomité zou het logischer en respectvoller
zijn om blok per blok te werk te gaan. Zowel wat betreft de
onteigeningen als de herhuisvestiging en de afbraakwerken.
Door als het ware de onteigeningen en de vastgoedprojecten
met elkaar te verbinden. En door garant te staan voor het
behoud van de bestaande wooneenheden, tot wanneer de
bouwvergunning bekomen wordt. Bewoners die dat wensen,
kunnen dan ook van hun huis blijven genieten, zolang er
geen dergelijke vergunning is voor het hele woonblok. Elk
bewoonbaar huis kan zo door de eigenaar verhuurd blijven
worden. Een bewoond huis biedt altijd meer garanties dan
een dichtgetimmerde of gesloopte woonst.
Onvoorziene wendingen
In augustus 2008, konden we onze oren niet geloven.
Minister-Voorzitter Charles Picqué kondigde openlijk aan dat
blok A wordt gerenoveerd ! 16 jaar lang had hij verkondigd
dat slopen noodzakelijk was. Volgens het Brussels Gewest
zouden nu de eigenaars geraadpleegd worden, hun woningen
gerenoveerd, en de huurders aangezet tot blijven. Dat was
natuurlijk goed nieuws. Toch bleven we verbaasd staan
kijken: het idee dat die 16 jaar lijden volkomen nutteloos
waren werd hiermee bevestigd.
Maar twee maanden later, zonder ooit op de hoogte te zijn
gebracht van wat dan ook, vernemen de eigenaars via een
achterpoortje dat het Gewest een nieuwe wending neemt :
hun huizen worden gerenoveerd. Maar de huidige eigenaars,
die allen onteigend worden, kunnen uiteindelijk niet blijven.
Na de renoveringswerken worden hun huizen terug op de
huurmarkt gegooid. De strategie van het Brussels Gewest
in de Zuidwijk is niet alleen een overheid onwaardig, ze lijkt
bovendien niet te weten waar ze heen wil.
Une lenteur volontaire ?
1990-1996
Le "plan secret" de Charles Picque
L’histoire du quartier Midi depuis 1989 est avant tout
celle d’une lutte pour la maîtrise des propriétés foncières.
On y voit des acteurs privés et publics aux intérêts tantôt
divergents, tantôt convergents, se mener une guerre à armes
inégales : la SNCB comme les promoteurs privés peuvent
compter sur des moyens financiers à la hauteur de leurs
ambitions immobilières, ce qui n’est pas le cas des autorités
communales et régionales, lesquelles ont par contre d’autres
atouts dans leur poche… notamment le pouvoir d’édicter les
normes applicables sur les terrains en question.
"spéculatifs" par Charles Picqué, ne sont pas dénoncés comme
tels par le Ministère des Finances. Légalement, ils sont donc
"normaux" et serviront comme points de comparaison pour
fixer la valeur de toute maison qui serait expropriée dans les
alentours. La Région a dès lors tout intérêt à voir diminuer
les prix des immeubles pour pouvoir s’en porter elle-même
acquéreur, plus tard et à meilleur marché. Par quel moyen y
arrivera-t-elle ? Par la temporisation. Petit rappel des faits…
Car la Région et la Commune de Saint-Gilles ont leur propre
agenda en tête. Elles veulent édifier un quartier d’affaires
le long de l’avenue Fonsny (le PPAS "Fonsny 1"), du côté
saint-gillois de la gare. L’enjeu est de taille : comme SaintJosse (autre commune pauvre de Bruxelles) et ses bureaux
du quartier Nord, le quartier de la gare est "l’arme" de SaintGilles pour renflouer des caisses bien vides. La Commune
espère pouvoir y "piocher l’avenir", grâce à la construction
de bureaux qui génèront charges d’urbanisme et taxes
communales. La volonté de la Région est de faire main basse
sur les propriétés foncières dans le quartier, pour engranger
ensuite d’importantes plus-values en les revendant à des
promoteurs désireux de bâtir. Mais ces projets sont compromis
par les velléités immobilières de la SNCB et des promoteurs,
qui leur font concurrence…
En 1991, la Région tente d’effrayer les promoteurs en
publiant un "Schéma de développement" laissant entendre
qu’ils ne pourront pas faire n’importe quoi au Midi. En 1992,
plusieurs Plans particuliers d’affectation du sol (PPAS) sont
adoptés par les communes d’Anderlecht et de Saint-Gilles.
Ces plans ménagent un grand nombre d’affectations dites
"fortes" sur la zone (bureau, hôtel) — car ce sont elles qui
génèreront les futures plus-values, charges d’urbanisme et
taxes communales — mais le PPAS "Fonsny 1" est assorti
d’un plan d’expropriation. Se voyant dès lors menacés
d’être expropriés des terrains fraîchement acquis dans les
îlots concernés, les promoteurs arrêtent d’y acheter des
maisons.
L’enjeu des propriétés foncières
Pour réduire les prétentions de la SNCB en la matière (qui
veut construire du bureau sur Anderlecht, aux dépens de
Saint-Gilles), la Région entamera un bras de fer en lui refusant
tout simplement l’octroi de permis de bâtir. Mais, mettre fin
à la campagne de rachat menée par les promoteurs est une
autre paire de manches… Pour remédier à leur manque de
moyens financiers, Région et Commune élaborent leur propre
stratégie que Charles Picqué, bourgmestre de Saint-Gilles
et Ministre-Président de la Région, évoquera, en 1992, en
parlant de "plan secret". En quoi consista ce plan ? Impossible
de le dire avec certitude, mais il s’est s’agit sans doute d’un
ensemble de subterfuges que nous essayons de reconstituer
aujourd’hui, avec le recul
Le problème est qu’au début des années 90, la Région n’a
pas les moyens d’acquérir ces terrains. D’autant moins que
la campagne d’acquisitions des promoteurs a fait flamber
les valeurs immobilières. Et que les prix d’acquisition très
élevés pratiqués par les promoteurs, et considérés comme
Temporisation
Mais au lieu de lancer les expropriations, la Région temporise.
Le Bourgmestre Picqué, qui vient d’adopter les PPAS et le plan
d’expropriation, "sollicite" aussitôt le Ministre-Président Picqué
afin qu’il ne les approuve pas. Prétextant qu’il serait "sage"
d’attendre l’adoption du Plan régional de développement (PRD)
avant de les examiner, il ajoute que lesdits PPAS prévoient
d’injecter 400.000 m2 de bureaux dans le quartier, ce que
"le marché ne saurait pas digérer". Le Ministre-Président se
range aux arguments du bourgmestre et met l’adoption des
plans en veilleuse : "je crois que la meilleure garantie c’est
de ne pas lâcher 400.000 m2 de bureaux en même temps
parce que même en période de bonne conjoncture, on aurait
eu des problèmes. Donc en conjoncture défavorable, nous en
aurions certainement. Nous avons été d’une grande sagesse
en n’allant pas plus loin, en attendant le PRD, pour voir si
nous allions éventuellement faire des bureaux dans le Fonsny
n°1…".
La crise du bureau faisant déjà rage à Bruxelles au début
des années 90, la Région n’hésite pas à mettre en question la
pertinence des PPAS d’Anderlecht et de Saint-Gilles. Elle laisse
ainsi planer le doute sur l’ampleur des affectations bureaux
qui seront réellement permises au Midi. Les promoteurs, qui
viennent d’y acheter des dizaines de maisons entre 1989
et 1992, fulminent et se détournent provisoirement du
quartier.
Le PRD prendra beaucoup plus de temps qu’annoncé à se
concrétiser. Finalement adopté par le Gouvernement régional
à la toute fin de la législature, en 1995, il conforte les options
prises par les PPAS du Midi. Ceux-ci sont donc validés dans la
foulée, à l’exception du plan d’expropriation adopté par SaintGilles en 1992. L’examinant en 1995, la Région se rend compte
que la procédure de ce plan a été viciée : contrairement à la
loi, les différents propriétaires des parcelles concernées n’ont
pas été avertis par lettre recommandée. Saint-Gilles retourne
donc à ses crayons et ficelle un nouveau plan d’expropriation,
dans les règles de l’art cette fois. Il prend effet en 1996, pour
une période de 10 ans.
Une "mise au frigo" bénéfique ?
Il en va de même pour la SA Bruxelles-Midi. Créée
officiellement en 1992, elle ne dispose pourtant pas de
concession l’autorisant à réaliser son objet social au nom de
la Région. La SA dépense tous ses fonds en très peu de temps
(en frais de personnel, d’études…) et est "mise au frigo" par
Charles Picqué dès la fin de 1993. C’est toujours l’argument
du PRD qui est invoqué. Bruxelles-Midi est réactivée en 1995
et fait enfin l’objet d’une concession de service public. Son
premier contrat de gestion est signé en 1996.
On peut dès lors supposer qu’une politique de temporisation
a été sciemment mise en place, du moins pour la période
1989-1996. Pour la suite, c’est une autre histoire… De 1996
à nos jours, la lenteur de l’opération publique au Midi semble
plutôt devoir être mise sur le compte de l’amateurisme et
de l’incompétence. Les décideurs politiques avaient basé
la réussite de leur projet (acquérir ou exproprier toutes les
parcelles visées, pour ensuite les revendre avec d’importantes
plus-values) sur des moyens dont ils ne disposaient pas et
qu’ils espéraient obtenir via les promoteurs et les investisseurs
privés. Vu le manque d’empressement de ceux-ci, les sources
de financement escomptées ne virent le jour que très tard. Et
pendant ces 20 années, les "dégâts collatéraux" se sont faits
de plus en plus nombreux : dégradation du quartier, situation
d’incertitude et de précarité sans fin pour les habitants…
Au total, il aura donc fallu trois ans (1989-92) aux autorités
pour mettre en place leur stratégie, plus quatre autres années
(1992-96) passées pour l’essentiel à "attendre l’adoption du
PRD", avant que les différents plans du Midi et la société
anonyme chargée de les réaliser soient réellement effectifs.
Pendant toutes ces années, les rumeurs et les menaces
d’expropriation ont commencé à produire leurs effets. Sur
l’état du quartier comme sur le moral des habitants. Dès
1989, des locataires ont commencé à déménager, sans aides.
Dès 1992, les propriétaires particuliers ont arrêté de rénover
leurs biens. Et les promoteurs d’acheter des maisons.
Il n’est pas question de reprocher aux pouvoirs publics
d’avoir voulu "juguler la spéculation". Mais la lutte "contre
la spéculation" menée contre la SNCB et les promoteurs
avait d’autres intentions, moins avouables. Elle s’est jouée
comme un pari, un coup de poker malheureux, sur le dos des
habitants, sacrifiés à "l’internationalisation de la ville".
Cette période de temporisation a ainsi eu pour effet de faire
chuter les valeurs foncières, puisqu’aucune transaction n’a été
effectuée dans le périmètre pendant ces quatre années. En
1996, les points de comparaison désormais utilisés pour fixer
la valeur des maisons lors de procédures d’expropriation, ne
sont plus ceux de la période 1989-92 (que le Cabinet Picqué
Il est en tout cas une certitude : depuis toutes ces années,
si le temps a parfois joué en faveur des autorités, il n’a jamais
été du côté des expropriés.
— Charles Picqué dans "La Construction", 1992.
— Charles Picqué en mars 1992, cité au Conseil de la Région
de Bruxelles-Capitale, le 19 novembre 1992.
Amateurisme ou/et malhonnêteté ?
Dans ce dossier, la responsabilité des pouvoirs publics est
sans appel. Celle d’une commune, désargentée, qui initia ce
projet théoriquement rentable et le fit porter par son pouvoir
de tutelle régional — qui, heureuse coïncidence, était dirigé
par son propre bourgmestre. Celle de la Région, qui se lança
dans l’aventure en étant consciente de ne pas avoir les
moyens de ses ambitions et eut donc recours à différents
stratagèmes. Celle des élus, Charles Picqué en tête, qui,
ayant usé et abusé de cumul et de confusion des pouvoirs,
ont fini par incarner des postures schizophréniques et à ne
plus assurer leur devoir de continuité de l’action publique.
‘‘Si l’on veut, à terme, garantir un meilleur
équilibre budgétaire local, il est évident
qu’une mutation sociologique de certains
quartiers doit être encouragée sans tarder’’
‘‘La société Bruxelles-Midi est une structure
intéressante qui pourra développer un plan
d’action jugulant les effets pervers de la
spéculation... Un plan qui, pour réussir, doit
rester secret’’
jugeaient "spéculatifs" et que la SA Bruxelles-Midi n’avait pas
les moyens de payer) mais ceux, moins élevés, pratiqués à
partir de 1992. Il s’agit donc sans doute là du fameux "plan
secret" de Charles Picqué.
‘‘On ne voulait pas laisser tous les bons
morceaux aux promoteurs et les mauvais
morceaux aux pouvoirs publics: l’espace
public, le logement…’’
— Jacques Van Grimbergen, réunion avec des habitants du quartier,
juillet 2005.
Opzettelijke traagheid?
1990-1996
Het "geheime plan" van Charles Picque
De geschiedenis van de Zuidwijk draait sinds 1989 vooral
rond de strijd om de greep op het grondbezit. Privébedrijven
et openbare instellingen streven nu eens uiteenlopende,
dan weer overeenstemmende belangen na en bestrijden
mekaar met ongelijke wapens: de NMBS en private
projectontwikkelaars kunnen rekenen op de nodige middelen
om hun vastgoedambities te financieren, wat niet het geval
is voor de gemeentelijke en gewestelijke overheden, die
echter over andere troeven beschikken... met name over de
mogelijkheid om normen uit te vaardigen die op de bewuste
terreinen van toepassing zijn.
Want het Gewest en de Gemeente Sint-Gillis volgen hun
eigen agenda. Ze willen naast het station, aan de kant van
Sint-Gillis, een zakenwijk optrekken langs de Fonsnylaan (BBP
"Fonsny 1"). De inzet is enorm : zoals Sint-Joost (een andere
arme gemeente van Brussel) met de kantoren in de Noordwijk,
wil Sint-Gillis de stationswijk gebruiken als "wapen" om de
lege gemeentekas er weer bovenop te helpen. De Gemeente
hoopt daar "de toekomst op te trekken" door kantoren te
bouwen die stedenbouwkundige lasten en gemeentebelasting
opbrengen. Het Gewest wil het grondbezit in de wijk inpalmen
om daarna hoge meerwaarden binnen te halen door de grond
door te verkopen aan bouwlustige projectontwikkelaars. Maar
die plannen worden bedreigd door de vastgoedplannen van
de NMBS en de ontwikkelaars die met hen rivaliseren...
De inzet van gemeentebelasting en
grondbezit
Om de aanspraken ter zake van de NMBS (die kantoren wil
bouwen in Anderlecht ten koste van Sint-Gillis) te verzwakken,
gaat het Gewest en krachtmeting aan door de maatschappij
zonder meer elke bouwvergunning te weigeren. Maar een einde
maken aan de aankoopcampagne van de projectontwikkelaars
is een ander paar mouwen... Om hun gebrek aan financiële
middelen te omzeilen, werken Gewest en Gemeente hun eigen
strategie uit, die Charles Picqué, burgemeester van SintGillis en Minister-Voorzitter van het Gewest, in 1992 als een
"geheim plan" zal bestempelen. Waaruit bestond dat plan ?
Dat is onmogelijk met zekerheid te bepalen, maar het gaat
ongetwijfeld om een aantal listen die we vandaag, achteraf
gezien, proberen te reconstrueren.
Het probleem is dat het Gewest in het begin van de jaren
’90 niet beschikte over de nodige middelen om die terreinen
te kopen. Temer omdat de vastgoedprijzen pijlsnel stegen
door de aankoopcampagne van de projectontwikkelaars. De
bijzonder hoge aankoopprijzen van de projectontwikkelaars,
die Charles Picqué als "speculatief" beschouwde, werden
bovendien niet als dusdanig erkend door het Ministerie
van Financiën. Wettelijk gezien waren ze dus "normaal" en
werden ze vergelijkingspunten voor de onteigeningswaarde
van eender welke woning in die buurt. Het Gewest had dus
alle belang om de vastgoedprijzen te zien dalen, zodat het
later zelf de grond aan een lagere prijs zou kunnen opkopen.
Hoe kon het daarin slagen ? Door tijd te winnen. Laten we
even de feiten op een rijtje zetten...
Tijd winnen
In 1991 probeert het Gewest de projectontwikkelaars af
te schrikken door een "ontwikkelingsschets" te publiceren
om te suggereren dat ze niet zomaar mogen doen wat ze
willen in de Zuidwijk. In 1992 worden verschillende Bijzonder
Bestemmingsplannen (BBP’s) goedgekeurd door de gemeenten
Anderlecht en Sint-Gillis. Die plannen voorzien een groot aantal
zogenaamd "sterke" bestemmingen (kantoren, hotels) in de
zone – omdat die bestemmingen de toekomstige meerwaarden,
stedenbouwkundige lasten en gemeentebelastingen zullen
genereren – maar het BBP "Fonsny 1" gaat vergezeld van
een onteigeningsplan. De grond die de projectontwikkelaars
pas in de bewuste huizenblokken aankochten wordt dus met
onteigening bedreigd, zodat de ontwikkelaars stoppen met
het opkopen van huizen in de wijk
In plaats van de onteigeningen aan te vatten, probeert het
Gewest echter tijd te winnen. Burgemeester Picqué, die de
BBP’s en het onteigeningsplan pas goedkeurde, neemt meteen
contact op met Minister-Voorzitter Picqué om te "verzoeken"
geen goedkeuring te verlenen. Onder voorwendsel dat het
"voorzichtig" zou zijn te wachten op de goedkeuring van het
Gewestelijk Ontwikkelingsplan (GewOP) alvorens de plannen
te onderzoeken, zegt hij ook dat de bewuste BBP’s voorzien
400.000 m2 kantoren in de wijk te pompen, wat "de markt
niet zou kunnen verteren". De Minister-Voorzitter geeft
gehoor aan de argumenten van de Burgemeester en zet de
goedkeuring van de plannen op een laag pitje: "Ik denk dat
de beste garantie is geen 400.000 m2 kantoren tegelijk los
te laten, omdat ons dat zelfs in tijden van hoogconjunctuur
problemen zou opleveren. Bij laagconjunctuur komen die
problemen er dus zeker en vast. We hebben dus blijk moeten
geven van gezond verstand door niet verder te gaan en op
het GewOP te wachten om te zien of we eventueel kantoren
zullen bouwen in Fonsny 1..."
Aangezien er in het begin van de jaren ’90 al een
kantoorcrisis woedt in Brussel, aarzelt het Gewest niet om de
deugdelijkheid van de BBP’s van Anderlecht en Sint-Gillis in
twijfel te trekken. Het laat zo twijfel bestaan over de omvang
van de kantoorbestemmingen die uiteindelijk zullen worden
toegelaten in de Zuidwijk. De projectontwikkelaars die er pas
tientallen huizen opkochten van 1989 tot 1992 zijn woedend
en keren zich voorlopig van de wijk af.
De concrete uitvoering van het GewOP zal veel langer duren
dan oorspronkelijk werd aangekondigd. Zijn uiteindelijke
goedkeuring door de Gewestregering op het einde van haar
legislatuur, in 1995, bevestigt het de opties van de BBP’s voor
het Zuid. Die worden dus in één moeite door bekrachtigd, met
uitzondering van het onteigeningsplan dat werd goedgekeurd
door Sint-Gillis in 1992. Bij nader onderzoek van dat plan in
1995, stelt het Gewest vast dat dit plan ongeldig was: het
voldeed niet aan de wettelijke verplichting om de verschillende
eigenaars van de bewuste percelen per aangetekend schrijven
op de hoogte te brengen. Sint-Gillis moest dus opnieuw aan
het werk en stelde een nieuw onteigeningsplan op, nu volgens
de regels van de kunst. Het werd effectief in 1996, voor een
periode van 10 jaar.
"speculatief" vond en die de NV Brussel-Zuid financieel niet
kon opbrengen), maar wel de lagere prijzen van de periode
na 1992. En dat is waarschijnlijk het fameuze "geheime plan"
van Charles Picqué.
Amateurisme en/of oneerlijkheid ?
We mogen dus veronderstellen dat de tijdwinstpolitiek
bewust werd gevoerd, al was het maar tijdens de periode 19891996. Het vervolg is echter een ander verhaal... Van 1996 tot
vandaag lijkt het erop dat we de traagheid van de overheid in
het Zuid vooral op rekening van amateurisme en incompetentie
moeten schrijven. De politieke beslissers hadden het welslagen
van hun project (alle geviseerde percelen aanschaffen of
onteigenen om ze daarna met een hoge meerwaarde te
verkopen) gebaseerd op middelen waarover ze niet beschikten
en die ze hoopten te verzamelen dankzij projectontwikkelaars
en private investeerders. Die hebben echter op zich laten
wachten, zodat de verhoopte financieringsbronnen slechts
erg laat konden worden aangeboord. En in de loop van die 20
jaar werd de "collaterale schade" steeds groter: beschadiging
van de wijk, onduidelijkheid en eindeloze onzekerheid voor
de bewoners...
Een voordelige "bevriezing"  ?
Hetzelfde geldt voor de NV Brussel-Zuid. Die werd officieel
opgericht in 1992, maar beschikt nog steeds over geen enkele
vergunning om haar maatschappelijk doel na te streven in
naam van het Gewest. De NV gaf al haar geld in zeer korte tijd
uit (aan personeelskosten, studies...) en werd door Charles
Picqué "in de ijskast" gezet vanaf eind 1993. Daarvoor werd
opnieuw het GewOP-argument aangevoerd. Brussel-Zuid
werd in 1995 opnieuw opgestart en geniet nu eindelijk van
een concessie van openbare dienst. In 1996 tekende ze haar
eerste beheerscontract.
In dit dossier is de verantwoordelijkheid van de overheid
onbetwistbaar. Die van een gemeente zonder geld die dit
theoretisch rendabele project opstartte en heeft laten dragen
door haar gewestelijke voogdijoverheid, die toevallig geleid
werd door haar eigen burgemeester. Die van het Gewest dat
zich in het avontuur stortte terwijl het zich ervan bewust was
niet over voldoende middelen te beschikken om zijn ambities
waar te maken en dus zijn toevlucht moest nemen tot allerlei
listen. Die van verkozen vertegenwoordigers, en in de eerste
plaats Charles Picqué, die overvloedig en overdreven gebruik
maakten van gecumuleerde ambten en machtsvermenging
om uiteindelijk een schizofrene rol te spelen en hun plicht om
de continuïteit van de overheidswerking te verzekeren niet
meer vervulden.
In totaal had de overheid dus drie jaar (1989-92) nodig
om haar strategie op te stellen, gevolgd door meer dan
vier jaar (1992-96) "wachten" op de goedkeuring van het
GewOP alvorens de verschillende plannen voor het Zuid en
de naamloze vennootschap die belast was met hun uitvoering
echt effectief werden.
In de loop van al die jaren bleven de geruchten en de
onteigeningsdreiging niet zonder gevolgen. Zowel voor de
toestand van de wijk als voor het moreel van de bewoners. Al
in 1989 begonnen de bewoners – zonder enige bijstand – te
verhuizen. Sinds 1992 stopten de eigenaars met de renovatie
van hun gebouwen. En de projectontwikkelaars legden de
aankoop van de huizen stil.
Niemand wil de overheid haar wil verwijten om "de
speculatie te beteugelen". Maar de strijd "tegen speculatie"
tegenover NMBS en projectontwikkelaars had andere, minder
achtenswaardige bedoelingen. Hij was niet meer dan een
gok, een ongelukkig pokerspel, op de kap van de bewoners
die werden opgeofferd op het altaar van de "internationale
uitstraling van de stad".
Die wachtperiode heeft dus tot gevolg gehad dat de
vastgoedprijzen instortten, aangezien vier jaar lang geen
enkele transactie werd uitgevoerd in deze zone. In 1996 waren
de vergelijkingspunten die voortaan werden gebruikt om de
waarde van de huizen bij onteigening te bepalen niet meer
de prijzen van de periode 1982-1992 (die het kabinet Picqué
Één ding is echter zeker: ook al speelde de tijd soms, in
de loop van al die jaren, in het voordeel van de overheid, de
onteigenden heeft hij nooit bevoordeeld.
‘‘De maatschappij Brussel-Zuid is een
interssante structuur die een actieplan
kan ontwikkelen die de negatieve effecten
van speculatie de kop kan indrukken. Een
plan die - wil het slagen - geheim moet
blijven’’
— Charles Picqué in maart 1992, geciteerd in de raad van het Brussels Gewest, 19 november 1992.
‘‘We wilden de mooie stukken niet enkel
aan de projectontwikkelaars laten en de
autoriteiten achterlaten met restjes zoals
publieke ruimte, huisvesting…’’
— Jacques Van Grimbergen, vergadering met wijkbewoners, juli 2005.
‘‘Indien men op termijn een evenwichtig
lokale begroting wil, ligt het voor de hand
dat een sociale wijziging van bepaalde
wijken zonder talmen bevorderd moet
worden’’
— Charles Picqué in "La Construction", 1992.
Delogement
1991-2009
Du "relogement" a "l'accompagnement social"...
Dès les premières annonces des projets régionaux dans
le quartier du Midi, différentes associations s’inquiètent
de la place qui y est réservée aux habitants. Il s’agit de
"mégaprojets" et par le passé, expliquent-elles, les pouvoirs
publics comme le secteur privé ont toujours prouvé leur
incapacité à gérer les incidences sociales de pareils projets.
Déjà, dans les îlots sur lesquels agit la SNCB, ni cette dernière
(qui ne se considère pas comme "une oeuvre charitable",
sic), ni la Commune de Saint-Gilles n’entendent assumer leur
responsabilité sociale, faisant payer aux habitants délogés
les frais de conflits immobiliers qui les dépassent.
A cette époque, les associations demandent toutes qu’"un
plan social d’urgence" soit élaboré pour assurer le relogement
des habitants vivant dans les îlots menacés d’expropriation.
Ces îlots sont fort peuplés et comptent beaucoup de locataires
à bas revenus et certaines maisons sont occupées par leurs
propriétaires qui y résident en famille et y tiennent parfois
leur commerce. Les associations s’interrogent également
sur les raisons qui poussent à vouloir démolir du logement
et du commerce pour y reconstruire, en partie, du logement
et du commerce...
Paroles, paroles…
Face à ces inquiétudes, au début des années 90, la
Région se veut conciliante et parle alors de relogement.
Différentes pistes sont évoquées, comme l’idée de réaliser
des "opérations-tiroirs", d’utiliser une partie des plus-values
captées par la Région sur la revente des immeubles, pour
construire de nouveaux logements pour les locataires devant
quitter le quartier… Quoique basée sur un procédé biscornu,
l’intention semble louable.
Mais, peu à peu, les promesses s’évaporent et le terme de
relogement disparaît du langage des autorités. Les solutions
alternatives ne verront jamais le jour. A la place, un "plan
d’accompagnement social" est proposé. Se voulant "doux",
il est censé s’échelonner… jusqu’en 1996. Pourtant ce n’est
qu’en 1997, que les structures d’accompagnement social
sont enfin opérationnelles. Entre-temps, la Région temporise
et, tandis que le temps s’écoule, petit à petit, le quartier se
désertifie. En 1991, le schéma de développement répertoriait
703 habitants dans le futur périmètre d’expropriation, ainsi
que 79 établissements commerciaux et 427 emplois. En
1993, les habitants des 5 îlots ne sont plus que 576, si
l’on en croit les chiffres officiels du CPAS de Saint-Gilles. La
question du relogement se règle ainsi d’elle-même, sans
que la Région n’ait à débourser le moindre franc pour les
habitants qui partent.
Sous-traitances sociales
C’est la société anonyme Bruxelles-Midi, créée par la
Région, qui est chargée de "prendre toute initiative favorable
au relogement des habitants et au respect des impératifs
sociaux". Mais, d’emblée, un conflit d’intérêts se pose à
elle. D’une part, Bruxelles-Midi, comme toute autre société
commerciale, cherche à faire du bénéfice, notamment en
rachetant et revendant des immeubles dont elle chasse les
occupants, d’autre part, elle doit aider financièrement les
personnes qu’elle déloge. Or, sous-capitalisée et incapable
de réaliser les bénéfices escomptés, elle n’a que peu de
moyens financiers à consacrer à la dimension sociale de son
opération immobilière.
L’accompagnement social est en fait sous-traité au Centre
d’accompagnement et de formation pour adultes
(CAFA). Celui-ci crée en 1997 une Antenne sociale du
Midi qui tiendra désormais ses permanences non loin du
quartier Midi… dans le bureau de la SA Bruxelles-Midi !
L’équipe du CAFA constitue des dossiers pour chacune
des familles concernées et tente de les informer sur les
projets immobiliers des autorités. Mais, faute de moyens
et d’informations disponibles, cet accompagnement est
fortement limité. Il consiste uniquement dans une aide
à la recherche d’un logement (principalement par le
biais des annonces disponibles sur le marché privé) et à
l’octroi de primes financières relativement basses pour les
habitants quittant le quartier (principalement des aides au
déménagement et à l’aménagement).
L’Antenne sociale ne s’adresse ni aux commerçants ni
aux propriétaires, même s’ils sont habitants, en familles
nombreuses, ménages à faibles revenus, ou ayant des
difficultés à s’exprimer en français... Quant aux locataires,
seuls ceux qui sont domiciliés dans le quartier avant 1997
ont droit à l’accompagnement social du CAFA, et encore
à condition qu’ils trouvent à se réinstaller dans la région
bruxelloise. Ceux-ci ne peuvent en outre revendiquer
d’indemnités que lorsque leur îlot est concerné concrètement
par un projet de reconstruction. Des dates et des échéances
qui n’ont jamais existé, ce qui a finalement mené à la
suppression de cette dernière condition. L’Antenne sociale ne
peut donner aucune priorité sur les listes de logement social
aux habitants concernés par les plans d’expropriation et les
immeubles de logement prévus dans les nouveaux projets
ne sont pas destinés à reloger les locataires expulsés.
En 2005, suite à une série d’actions du Comité du quartier
Midi, la Région a accepté d’indexer les indemnités accordées
aux locataires délogés et à les octroyer également aux
personnes domiciliées entre 1997 et 2005. Un changement
positif mais qui reste tout à fait insuffisant au regard des
drames sociaux engendrés par les projets urbanistiques
dans le quartier depuis 1989.
‘‘Vous vous rendez bien compte qu’il peut toujours y avoir
l’un ou l’autre cas qui pose problème dans des opérations
de cette importance’’
— Charles Picqué dans une interview à la RTBF, en 2006.
‘‘U moet er zich rekenschap van geven dat er altijd één
of ander probleem kan voordoen in operaties van deze
omvang’’
— Charles Picqué in een interview aan de RTBF, in 2006.
‘‘Peu d’opérations à Bruxelles présentant un certain
risque ont été autant accompagnées socialement que
celle-ci. Je vous dirai d’ailleurs que cela a contribué au
retard’’
— Charles Picqué en séance plénière du Parlement régional bruxellois, le 3 juin 2005.
‘‘Weinig operaties in Brussel met een zeker risico zijn zo
sociaal begeleid geweest als dit. Ik zou bovendien zelfs
zeggen dat dat bijgedragen heeft aan de vertraging’’
— Charles Picqué, Brussels Parlement, plenaire vergadering, 3 juni 2005.
‘‘Nous n’avons pas voulu commettre les mêmes
erreurs qu’à la gare du Nord. Nous avons préféré la
douceur’’
— Jacques Van Grimbergen dans "Le Soir", 12 mars 2003.
‘‘Wij wilden niet dezelfde fouten als in de Noordwijk
begaan. Wij verkozen een zachte aanpak’’
— Jacques Van Grimbergen in "Le Soir", 12 maart 2003.
Uitzettingen
Van "herhuisvesting" tot "sociale begeleiding"...
Vanaf de eerste berichten over de gewestelijke projecten
in de Zuidwijk hebben verschillende verenigingen hun
ongerustheid geuit over de plaats die zal toebedeeld worden
aan de inwoners. Het gaat hier om "megaprojecten", en
vanuit het verleden weten we dat de openbare machten,
alsook de private sector genoegzaam bewezen hebben dat
zij niet in staat zijn om de sociale gevolgen van dergelijke
projecten te begeleiden. In de zones waar de NMBS nu
reeds actief is, zijn noch deze laatste (die zich niet als "een
caritatief werk" beschouwt), noch de Gemeente St.-Gillis
bereid om hun sociale verantwoordelijkheid op te nemen en
laten de uitgewezen bewoners de kosten betalen van de hen
over het hoofd groeiende vastgoedconflicten.
Indertijd vroegen alle verenigingen dat er "een sociaal
urgentieplan" zou worden opgesteld om de herhuisvesting
van de bewoners in de met onteigening bedreigde zones te
verzekeren. Deze zones zijn vrij dicht bevolkt en tellen vele
huurders met lage inkomens. Sommige huizen zijn bezet
door de eigenaars die er wonen met hun familie en die er
soms ook een zaak hebben. De verenigingen stellen zich
vragen bij de beweegredenen om enerzijds bewoning en
handelszaken te vernietigen en anderzijds nieuwe woningen
en handelszaken her op te richten.
Loze praatjes...
Tegenover deze onzekerheden heeft het Gewest zich
in het begin van de jaren ’90 verzoenend opgesteld en is
over herhuisvesting beginnen spreken. Verschillende pistes
werden geopperd, zoals het idee om "doorschuifoperaties"
door te voeren, ten einde een deel van de door het Gewest
geïnde meerwaarde op de verkoop van onroerend goed
te gebruiken voor de bouw van nieuwe woningen voor de
huurders vooraleer zij de wijk zouden moeten verlaten…
Hoewel gebaseerd op een eigenaardige werkwijze, lijkt de
intentie wel lofwaardig.
Maar beetje bij beetje vervagen de beloftes en de termijn
voor de herhuisvesting verdwijnt uit het discours van de
overheid. Alternatieve oplossingen zien nooit het daglicht. In
de plaats wordt er een "sociaal begeleidingsplan" voorgesteld.
Omdat het "zacht" wil overkomen wordt het gespreid tot
in 1996. De sociale begeleidingsmaatregelen zijn nochtans
pas vanaf 1997 echt operationeel. Ondertussen talmt het
Gewest, en terwijl de tijd voorbij gaat raakt de wijk beetje
bij beetje verlaten. In 1991 telde het ontwikkelingsschema
703 bewoners in de te onteigenen perimeter, evenals 79
handelszaken en 427 banen. In 1993 zijn de bewoners van
de 5 zones teruggelopen tot 576, althans indien men de
cijfers van de OCMW van Sint-Gillis mag geloven. De kwestie
van de herhuisvesting regelt zich zo vanzelf, zonder dat het
Gewest verplicht wordt de minste frank aan de vertrekkende
bewoners te vergoeden.
Sociale onderaanneming
Het is de door het Gewest gecreëerde NV Brussel-Zuid
die belast is "met het nemen van alle initiatieven ten gunste
van een herhuisvesting van de bewoners en met het oog op
het respecteren van de sociale vereisten". Maar van in het
begin wordt deze geconfronteerd met een belangenconflict.
Enerzijds is de NV Brussel-Zuid er zoals elke commerciële
onderneming op uit winst te maken, vooral dan door het kopen
en verkopen van panden, waaruit zij de bewoners verjaagt.
Maar anderzijds moet zij de personen die zij doet verhuizen
financieel bijstaan. Maar omdat zij ondergekapitaliseerd is
en in de onmogelijkheid verkeert om de verwachte winsten
te realiseren, heeft zij slechts beperkte financiële middelen
om aan de sociale dimensie van haar vastgoedproject te
besteden.
De sociale begeleiding wordt in de praktijk uitbesteed
aan het Centrum voor Volwassenenbegeleiding en Vorming (CVBV). Deze richt in 1997 een Sociale antenne
van het Zuid op die vanaf dan permanentie houdt niet ver
van de Zuidwijk… in een van de burelen van de NV BrusselZuid! De ploeg van de CVBV stelt dossiers op voor elk van
de betrokken families en probeert hen in te lichten over de
vastgoedprojecten van de overheden. Maar door een gebrek
aan middelen en beschikbare informatie is deze begeleiding
eerder beperkt. Zij bestaat slechts uit bijstand bij het zoeken
naar een woning (vooral dan via de beschikbare advertenties
op de privémarkt en door het toekennen van relatief lage
financiële premies voor de bewoners die de wijk verlaten
hebben (vooral dan hulp bij verhuis en herinrichting).
De Sociale antenne richt zich niet tot de handelaars of
de eigenaars, zelfs niet wanneer deze bewoners zijn,
kroostrijk gezin, huishoudens met zwakke inkomens, of
problemen hebben om zich in het Frans uit te drukken…
Wat de huurders betreft hebben alleen deze die vóór 1997
in de wijk gedomicilieerd waren recht op sociale begeleiding
van de CVBV, en dan nog alleen op voorwaarde dat zij zich
opnieuw in het Brussels gewest vestigen. Zij kunnen slechts
aanspraak maken op vergoedingen wanneer hun zone
concreet betrokken is bij een heropbouwproject. Data en
vervaldagen die nooit bestaan hebben, en die uiteindelijk
geleid hebben tot de opheffing van deze laatste voorwaarde.
Op de lijsten voor sociale huisvesting kan de Sociale antenne
geen enkele prioriteit geven aan de bewoners die getroffen
worden door de onteigeningsplannen. De huurpanden
voorzien in de nieuwe projecten zijn niet bestemd om de
uitgedreven huurders te herhuisvesten.
In 2005, als gevolg van een reeks acties van het buurtcomité
van het Zuid, heeft het Gewest er in toegestemd om de
vergoedingen aan de uitgedreven huurders te indexeren en
deze eveneens toe te kennen aan personen die in de wijk
gedomicilieerd waren tussen 1997 en 2005. Een positieve
wending, maar deze blijft totaal ontoereikend in licht van
de sociale drama’s die de stedenbouwkundige wijkprojecten
sinds 1989 teweeggebracht hebben.
Associations
et comite de quartier
1991-2009
Vingt annees de revendications meprisees
En 1991, lors la première commission de concertation
sur le Schéma directeur du quartier Midi, des habitants
du quartier, soutenus par des associations de défense des
habitants (Inter-Environnement Bruxelles – IEB, le Comité
de Défense de Saint-Gilles - CODES, le Brusselse Raad
voor het Leefmilieu – BRAL, ainsi que la Ligue des Familles)
expriment leurs inquiétudes et leur scepticisme :
"- Nous ne sommes pas opposés au projet, dit une dame de
la rue Bara. Nous sommes conscients qu’il en va de l’avenir
de nos enfants et petits-enfants. Nous sommes même prêts à
être expropriés. Mais peut-on au moins nous dire quand ?
- Qui va répondre à nos questions ? lance une autre.
- Devons-nous encore investir dans notre appartement ?
s’inquiète un troisième.
Quant aux associations de défense des habitants, elles
s’inquiètent du relogement, et doutent de la capacité
de la Région de maîtriser le dossier et de tenir tête aux
promoteurs."
Ces prises de paroles n’empêcheront pas la commission
de rendre un avis unanimement favorable à l’adoption
du Schéma directeur, même s’il fut assorti de conditions
(notamment en terme de relogement des habitants).
Depuis lors, les enquêtes publiques et les commissions de
concertation se répètent sur le même mode. Les habitants
y expriment les mêmes inquiétudes, les mêmes questions.
Pourtant les commissions de concertations se contentent
d’entériner les projets qui leur sont soumis, leur donnant par
là une légitimité démocratique. De toute façon, l’avis de ces
commissions est facultatif. Les seules "victoires" obtenues
par les associations lors de toutes ces concertations auront
été la promesse d’un parking pour vélos devant l’immeuble
Swiss Life, ou encore l’abstention de tous les membres de
la commission quand leur avis était requis sur le cinquième
plan d’expropriation adopté pour le Midi.
Face à des instances sourdes à leurs demandes, les
habitants finiront par se lasser. Après l’entérinement du
PPAS "Fonsny 1" en 1995 et le vote du plan d’expropriation
de 1996, les associations baisseront la garde elles aussi.
Le Comité du quartier Midi
En février 2005, des locataires de l’îlot D reçoivent de
leur propriétaire – Espace Midi – un renon pour leur bail.
Leurs immeubles, leur dit-on, doivent être démolis. C’est
la panique dans le quartier. Les délais légaux du renon
ne sont pas respectés et aucun projet pour l’îlot n’a été
déposé à l’urbanisme. Autour de cette vague d’expulsion,
un mouvement de solidarité et de résistance s’organise.
Propriétaires, locataires et commerçants s’unissent au
sein du Comité du quartier Midi et commencent à se voir
régulièrement…
À nouveau soutenu par les mêmes associations, auxquelles
se joignent le Syndicat des locataires, le Rassemblement
Bruxellois pour le Droit à l’Habitat et plus tard la Ligue des
Droits de l’Homme, le comité de quartier fait connaître ses
doléances, lesquelles reprennent les critiques énoncées dès
1991, et qui restent d’une étonnante actualité :
• L’arrêt des délogements et des démolitions tant que
des plannings clairs ne sont pas établis et que des permis
de bâtir ne sont pas délivrés
• La mise en place d’un groupe permanent de
concertation
• Effectuer un bilan des projets menés dans le cadre du
PPAS "Fonsny 1"
• Revoir les modalités et les montants de l’aide au
relogement
• Des pratiques d’acquisition et d’expropriation plus
justes et plus transparentes
• Le maintien et la rénovation de certains immeubles
dans le quartier
• La gestion des incidences des chantiers dans le respect
des riverains, de leurs droits et de leur environnement.
‘‘Le Comité du quartier Midi? Des
agitateurs de mes couilles!’’
— Le Ministre-Président bruxellois, déclaration faite
dans les couloirs du Parlement bruxellois en mars 2006.
‘‘Het Comité van de Zuidwijk? Agitatoren
van mijn kloten!’’
— De Brusselse Minister-président, verklaring afgelegd
in de gangen van het Brussels parlement in maart 2006.
Au fil des ans, l’action du comité de quartier prendra
plusieurs formes.
Le volet social : il faut répondre à l’urgence, soutenir les
locataires expulsés, les aider à formuler des demandes
d’aide au relogement, et parfois nouer des contacts,
malheureusement informels, avec le cabinet Picqué pour
éviter des drames sociaux. Il faut aussi faire taire ou étayer
les nombreuses rumeurs qui courent dans le quartier et
produire pour les habitants une information fiable. Bref,
pallier au manque d’information et d’accompagnement social
des autorités.
Le volet juridique : dans ce quartier populaire, nombre
des expropriés ne connaissent pas leurs droits ou ne sont
pas toujours à l’aise avec les langues nationales. Le Comité
organise des rencontres avec des avocats spécialisés et un
dossier juridique commun est constitué. Une assistance
juridique particulière est proposée aux propriétaires et
locataires les plus "fragiles" (suivi et explications des
procédures, formulation des préjudices suivis, rédaction de
conclusions).
Le relais médiatique : Comité et associations cherchent à
rendre visible les conditions de vie des habitants du quartier
par différentes actions de sensibilisation (conférences de
presse, visites du quartier, expositions, manifestations
publiques, affichages,…)
Le débat politique : Comité et associations n’ont de cesse
de faire entendre leurs doléances. Ils interviennent dans
les commissions de concertation, interpellent les hommes
politiques lors des meetings électoraux, suscitent des débats
parlementaires et des questions au conseil communal…
Mais les réponses, au mieux farfelues, au pire franchement
insultantes, ne seront jamais concrètes.
Les autorités continuent à refuser aux habitants un espace
officiel de médiation, d’information ou de débat. Encore
aujourd’hui, c’est par voie de presse ou par pli judiciaire
que les habitants reçoivent des nouvelles, quand ils en
reçoivent….
Wijkverenigingen
en buurtcomite
Twintig jaar miskende eisen
Tijdens de eerste overlegcommissie over het masterplan
in 1991, uitten de bewoners van de wijk hun ongerustheid
en bedenkingen, daarbij gesteund door de verenigingen die
de bewoners verdedigen (Bond Beter Leefmilieu, het Comité
de Défense de Saint-Gilles - CODES, de Brusselse Raad voor
het Leefmilieu – BRAL, als ook de Gezinsbond) :
"- Wij zijn niet tegen het project, zegt een dame uit de
Barastraat. Wij zijn ons ervan bewust dat de toekomst van
onze kinderen en kleinkinderen op het spel staat. Wij zijn
zelfs bereid ons te laten onteigenen. Maar kan men ons
tenminste zeggen wanneer ?
- Wie gaat op onze vragen antwoorden ? gooit een ander
in het midden.
- Moeten we nog investeren in ons appartement ? vraagt
een derde zich ongerust af.
De verenigingen voor de verdediging van de bewoners
maken zich dan weer ongerust over de herhuisvesting en
twijfelen aan de capaciteit van het Gewest om het dossier te
beheersen en het hoofd te bieden aan de promotoren."
Deze inbreng weerhoudt de commissie er niet van unaniem
in te stemmen met het masterplan, zelfs al gaat dat vergezeld
van bepaalde condities (meer bepaald met betrekking tot de
herhuisvesting van bewoners).
Sindsdien
herhalen
de
publieksenquetes
en
overlegcommissies meer van hetzelfde. De bewoners
uiten dezelfde ongerustheid en stellen dezelfde vragen.
Desalniettemin stellen de commissies en overlegorganen
zich ermee tevreden de hen voorgelegde projecten te
bekrachtigen, en hen zo een democratische legitimiteit
te geven. In elk geval is het advies van deze commissies
vrijblijvend.
De enige "overwinningen", die de verenigingen behalen
betreffen de belofte om een fietsenstalling in te richten voor
het gebouw van Swiss Life of nog de onthouding van alle
leden van de commissie toen hun advies vereist was voor
het vijfde onteigeningsplan voor de Zuidwijk.
‘‘Henri Dineur (PS), le chef de cabinet de Charles
Picqué et aussi échevin de l’Urbanisme à SaintGilles, ajoute qu’il refuse de créer un organe qui ne
servirait que de tableau de revendications à certains
agitateurs’’
— Mateusz Kukulka, "Les prix sont négociables", "La Dernière Heure", 4 mars 2005.
‘‘Henri Dineur (PS), de kabinetschef van Charles
Picqué en ook schepen van stedenbouw van SintGillis, voegt erbij dat hij weigert een orgaan te
creëren dat zou kunnen dienen als eisenplatform voor
een aantal agitatoren.’’
— Mateusz Kukulka, "De prijzen zijn onderhandelbaar", "La Dernière Heure", 4 maart 2005.
Tegenover de instanties, die doof blijven voor hun
eisen, geraken de bewoners langzamerhand afgemat. Na
de bekrachtiging van het BBP "Fonsny 1" in 1995 en de
stemming over het onteigeningsplan van 1996, daalt ook de
waakzaamheid van de verenigingen.
Het Zuidwijkcomité
In februari 2005, ontvangen de huurders van het "blok
D" van hun huisbaas een opzegging van het huurcontract.
De huizen waarin zij wonen moeten afgebroken worden,
zo wordt hen gezegd. Dat betekent paniek in de wijk. De
wettelijke termijnen voor de opzeg zijn niet gerespecteerd
en bij stedenbouw werd geen enkel project voor dit deel
van de wijk ingediend. Rond de golf van huisuitzettingen
organiseert zich een beweging van solidariteit en verzet.
Eigenaars, huurders en winkeliers verenigen zich in een
wijkcomité en beginnen regelmatig bijeen te komen.
Gesteund door dezelfde verenigingen als voorheen, later
versterkt door de Huurdersvakbond, de Brusselse Bond
voor het Recht op Wonen en nog later de Liga voor de
Mensenrechten, maakt het wijkcomité zijn wensen bekend
en herneemt de kritiek die al sinds 1991 geuit wordt en nog
steeds verbazend actueel is:
• De stopzetting van de huisuitzettingen en de afbraak
zolang er geen duidelijke planning is opgesteld en de
bouwvergunningen niet zijn afgeleverd
• Het instellen van een permanente overleggroep
• Een balans opmaken van de uitgevoerde projecten in
het kader van het BBP "Fonsny 1"
• Herziening van de werkwijze en de bedragen voor hulp
bij herhuisvesting
• Meer rechtvaardige en transparante praktijken bij
overnames en onteigeningen
• Onderhoud en renovatie van bepaalde woonblokken in
de wijk
• Binnen de perken houden van de overlast door de
bouwwerven, met respect voor de buurtbewoners, hun
rechten en hun omgeving
In de loop van de jaren, zullen de acties van het wijkcomité
verschillende vormen aannemen.
Het sociale luik : men moet reageren op dringende zaken,
uit hun huis gezette huurders steunen, hen helpen de vraag
om hulp bij herhuisvesting te formuleren, en soms zelfs
contacten leggen met het cabinet Picqué, jammer genoeg
informeel, om sociale drama’s te voorkomen. Men moet ook
de talloze geruchten die in de wijk de ronde doen het zwijgen
opleggen en ontkrachten en de bewoners betrouwbare
informatie verschaffen. Kortom, het gebrek aan informatie
en begeleiding vanwege van de autoriteiten opvangen.
Het juridisch luik: In deze volkswijk kennen velen die
onteigend worden hun rechten niet en de taal is vaak een
extra probleem. Het Comité organiseert ontmoetingen met
gespecialiseerde advocaten en er wordt een gezamenlijk
juridisch dossier opgesteld. Speciale juridische hulp wordt
voorgesteld aan de meest kwetsbare eigenaars en huurders
(opvolging en uitleg van de procedures, formuleren van de
ondervonden schade, redactie van de conclusies)
Het contact met de media: Comité en verenigingen
proberen de levensomstandigheden van de wijkbewoners
zichtbaar te maken door verschillende sensibiliseringsacties
(persconferenties, wijkbezoeken, tentoonstellingen, publieke
demonstraties, aanplakken van affiches, ...)
Het politieke debat: Comité en verenigingen blijven
voortdurend hun grieven bekendmaken. Zij komen tussen
in de inspraakcommissies, interpelleren de politici tijdens
verkiezingsbijeenkomsten, lokken parlementaire debatten
uit en stellen vragen in de gemeenteraad...
Maar de antwoorden zijn op zijn best bij de haren getrokken,
op zijn slechts beledigend en in elk geval nooit concreet.
De autoriteiten blijven de bewoners een ruimte ontzeggen
voor bemiddeling, informatie of debat. Tot op de dag van
vandaag is het via de pers of via een gerechtelijk schrijven dat
de bewoners nieuws vernemen, als zij al iets vernemen.
Parcours d'habitants…
Parcours in de mist
Des premières rumeurs d’expropriation à leur délogement,
les habitants du quartier Midi, qu’ils soient propriétaires,
locataires ou commerçants, ont été les grands perdants de
l’opération de "revitalisation" lancée par les pouvoirs publics.
Au fil du temps, l’incertitude s’est installée : les baux sont
devenus précaires et la rénovation des immeubles a été
bloquée. La spéculation, la menace d’expropriation, ainsi que
la dégradation du quartier et de leurs propres immeubles
ont exercé une pression quotidienne sur les propriétaires,
pour qu’ils revendent à vil prix leurs biens ou cèdent leur
commerce.
Quelques récits illustrent l’échec de la volonté annoncée
par les autorités d’une opération "socialement douce".
Al vanaf de eerste geruchten over onteigening waren de
inwoners van de Zuidwijk – zowel de eigenaars, de huurders
als de winkeliers – de grote verliezers van de "heroplevings"operatie van de overheid. Na verloop van tijd installeerde
zich de onzekerheid: de huurcontracten werden precair en de
renovatie van gebouwen werd tegengehouden. Speculatie,
bedreiging met onteigening, de achteruitgang van de wijk en
van hun eigen gebouwen verhoogden dagelijks de druk op de
eigenaars, opdat ze voor een appel en een ei hun vastgoed of
hun handel zouden overlaten.
Een aantal verhalen illustreren de mislukking van de
verklaarde intentie van de overheid om een ‘sociaal zachte’
operatie uit te voeren.
André "Shopwell"
André "Shopwell" a repris dans les années 70 le petit
supermarché de son père. Commerce de proximité, point de
rencontre des habitants, livraisons à domicile… André vend
de tout et emploie plusieurs personnes. Né dans le quartier,
il habite avec sa famille au-dessus de son magasin. Au fur
et à mesure que les habitants du quartier déménagent,
ses affaires déclinent. En 2002, Bruxelles-Midi lui propose
de transférer sa supérette (200m2 plus réserves) dans
7 containers posés sur la future "place de Hollande" (+/100m2), encore virtuelle. Il aurait, peut-être, plus tard, droit
à une place dans les futurs nouveaux immeubles. Refus
catégorique : non seulement la surface proposée n’est pas
suffisante, mais en outre cette installation "provisoire" ne lui
rendra pas sa clientèle et ne l’indemnisera pas pour les pertes
déjà subies. En 2002, l’îlot où se trouve son commerce est
éventré, ce qui entraîne plusieurs tentatives de cambriolages.
Enfin, pour l’encourager à accepter les propositions de rachat
"à l’amiable", les maisons mitoyennes à son immeuble sont
démolies en 2007. Comprenant qu’André résistera jusqu’au
bout, la Région finit par lui proposer une somme acceptable
pour la reprise de son commerce, qui ferme définitivement
en 2008.
André "Shopwell" nam in de jaren ‘70 de superette van zijn
vader over. Buurtwinkel, ontmoetingsplek voor bewoners,
leveringen aan huis... André verkoopt vanalles en heeft
meerdere mensen in dienst. Hij is geboren in de wijk en woont
met zijn familie boven de winkel. Naarmate de inwoners van
de wijk verhuizen, gaat zijn zaak achteruit. In 2002 stelt
de NV Brussel-Zuid hem voor zijn superette (200m² plus
opslagruimte) over te plaatsen naar 7 containers op het
toekomstige – nog virtuele - "Hollandplein" (+/- 100m2).
Later zou hij misschien recht hebben op een plaats in de
nieuwe gebouwen. Categorische afwijzing: de voorgestelde
oppervlakte is niet alleen onvoldoende, maar bovendien brengt
deze ‘voorlopige’ installatie zijn cliënteel niet terug en vergoedt
ze hem niet voor de al geleden schade. In 2002 wordt de
huizenblok waar zijn winkel zich bevindt, opengehaald, met
verschillende pogingen tot inbraak als gevolg. Ten slotte, om
hem aan te moedigen de "minnelijke schikking" die hem werd
voorgesteld te aanvaarden, worden in 2007 de huizen die
grenzen aan zijn gebouw afgebroken. Het Gewest begrijpt dat
André strijd zal leveren tot de laatste minuut en biedt hem
uiteindelijk een aanvaardbaar bedrag aan voor de overname
van zijn handel. Die sluit definitief in 2008.
Mohamed Mouniati
"Quand je suis arrivé ici en 1970, c’était un quartier
magnifique !", se souvient Mohamed Mouniati, propriétaire
et habitant à la rue de Norvège dans le quartier Midi. Cet
ouvrier d’origine marocaine a écumé les boulots généralement
réservés à la main d’œuvre immigrée (sociétés métallurgiques,
fabricants de pièces détachées, l’usine Citroën à Forest…)
avant de pouvoir s’acheter une petite maison et s’y installer
avec sa famille. Au début des années 90, un promoteur lui
offre 6.000.000 de francs belges (150.000 euro) pour acquérir
son bien. "La commune m’a découragé de vendre en me
disant qu’elle allait de toute façon racheter ma maison à un
meilleur prix et qu’il valait mieux ne pas vendre à des sociétés
étrangères". Mais ce n’est qu’en décembre 2005, après 15
années de chantier permanent dans sa rue, qu’il reçoit une
première offre de rachat "à l’amiable". Les pouvoirs publics lui
proposent… 80.000 euro, toutes indemnités comprises ! M.
Mouniati refuse : à ce prix, impossible d’acheter une maison,
ni même un appartement à Bruxelles. Même s’il est aujourd’hui
âgé (80 ans) et pensionné, il souhaite légitimement laisser
quelque chose à sa femme et à leurs quatre jeunes enfants.
La seconde tentative de négociation n’interviendra que 3 ans
plus tard, pour échouer elle aussi. Fin 2008, M. Mouniati est
déclaré exproprié. A présent, il attend avec inquiétude le
verdict du Juge de paix pour février 2009. Obtiendra-t-il une
"juste et préalable indemnité" lui permettant de se réinstaller
dans une maison comparable ?
"Toen ik hier in 1970 aankwam, was dit een schitterende
wijk ! " Aan het woord is Mohamed Mouniati, eigenaar en
bewoner van de Noorwegenstraat in de Zuidwijk. Vooraleer
hij zich een klein huis kon kopen en er zich met zijn gezin
installeerde, rijgde hij als arbeider van Marokkaanse origine
een reeks jobs aan elkaar die meestal waren voorbehouden
voor migranten (metaalverwerkende bedrijven, fabrikanten
van losse onderdelen, het fabriek van Citroën in Vorst…).
Begin jaren ‘90 biedt een bouwpromotor 6.000.000 Belgische
frank (150.000 euro) voor zijn huis. "De gemeente raadde
me af te verkopen. Ze zeiden dat zij mijn huis sowieso aan
een betere prijs zouden kopen en dat het beter was om niet
aan buitenlandse firma’s te verkopen." Pas in december 2005,
na vijftien jaar ononderbroken werken in zijn straat, krijgt hij
een eerste bod als "minnelijke schikking". De overheid biedt
hem... 80.000 euro, alle schadevergoeding inbegrepen! M.
Mouniati weigert : aan die prijs kan hij onmogelijk een huis
kopen, zelfs geen appartement in Brussel. Hij is oud (80 jaar)
en met pensioen, hij zou graag op een legale manier iets
achterlaten voor zijn vrouw en zijn vier kinderen. De tweede
poging tot onderhandelen vindt pas drie jaar later plaats, en
loopt ook op een sisser af. Eind 2008 wordt M. Mouniati officieel
onteigend. Op dit moment wacht hij ongerust op de uitspraak
van het Vredegerecht in februari 2009. Zal hij een "eerlijke en
prealabele schadevergoeding" krijgen zodat hij zich opnieuw
kan installeren in een gelijkwaardig huis?
La famille De familie Arahou
La famille Arahou est installée rue de Norvège depuis 1976.
Le quartier est plaisant et la rue calme. Mais en 1989, les
rumeurs d’expropriation commencent. Certains enfants du
ménage naissent à cette époque. Ils ne connaîtront que le
déclin de leur quartier. De 1996 à 2009, les Arahou subissent
sans cesse les nuisances des chantiers de démolition des
maisons voisines puis de la construction des immeubles de
bureaux des îlots A1 et B. Treize années durant lesquelles la
vie quotidienne est chamboulée. Le bruit, la poussière qui
s’insinue partout, des fissures dans la maison, l’usage de la
rue pour le passage et l’entrepôt de véhicules de chantier,
la rue de Norvège n’a plus rien d’une petite rue calme.
Plus qu’un problème de bien-être, il y va de la santé et de
la sécurité des habitants. La maison n’est pas équipée de
doubles vitrages, et en raison de la menace d’expropriation,
le remplacement des châssis n’est pas possible. De même
pour le toit qui serait à refaire. Par ailleurs, les nouveaux
plans d’aménagement prévoient la disparition de leur rue.
Bien avant cela pourtant, elle disparaît temporairement des
cartes en 2004 ! Les taxis et les ambulances ne la trouvent
plus sur leur GPS. Pendant de longs mois, l’éclairage public n’y
fonctionne pas. Le ramassage des poubelles ne s’y effectue
plus, obligeant les habitants à déposer leurs sacs dans les
rues voisines. En 2007, le père décède d’un arrêt cardiaque,
lié pour sa famille au stress permanent qu’il subissait depuis
des années. Il n’avait pas encore fini de rembourser l’achat de
la maison. Pour les Arahou, un échange de maison, de même
gabarit et état général et si possible dans le quartier Midi,
aurait été satisfaisant. Mais cette solution est inconcevable
pour les autorités. La Région a finalement lancé la procédure
d’expropriation en fin 2008.
De familie Arahou verhuist in 1976 naar de Noorwegenstraat.
De wijk is aangenaam en de straat rustig. Maar in 1989 doen
de eerste geruchten over onteigening de ronde, precies in
de periode dat het gezin uitbreidt met een aantal kinderen.
Deze zullen een wijk leren kennen die alleen nog achteruit
gaat. Tussen 1996 en 2009 leven de Arahou met de overlast
van de bouwwerven. Naburige huizen worden neergehaald
en kantoorgebouwen verrijzen in de huizenblokken A1 en B.
Dertien jaar lang wordt hun dagelijkse leven overhoop gegooid.
Lawaai, stof dat overal binnendringt, barsten in het huis, de
straat die een doorgang en opslagplaats wordt voor machines
van de werf, de Noorwegenstraat lijkt in het niets meer op
een kleine rustige straat. Het is niet alleen een probleem van
welzijn, het gaat ook om de gezondheid en de veiligheid van
de bewoners. Hun huis heeft geen dubbele ramen; door de
bedreiging met onteigening kan het raamwerk niet worden
vervangen. Idem voor het dak dat moet worden vernieuwd.
Bovendien zou hun straat verdwijnen volgens de nieuwe
bestemmingsplannen. Maar dat gebeurt al veel vroeger: in
2004 verdwijnt ze tijdelijk van de kaart! Taxi’s en ziekenwagens
vinden de straat niet meer met hun GPS. Maandenlang doet
de straatverlichting het niet. Vuilbakken worden niet meer
opgehaald, bewoners worden verplicht hun vuilzakken in de
belendende straten te deponeren. In 2007 overlijdt de vader
aan een hartstilstand. Volgens zijn familie heeft het te maken
met de aanhoudende spanning die hij al die jaren onderging.
Het huis was bij zijn overlijden nog niet volledig terugbetaald.
Voor de Arahou zou een huisruil voldoende zijn geweest,
van een gelijkaardig formaat en in dezelfde staat en, indien
mogelijk, in de Zuidwijk. Deze oplossing is echter ondenkbaar
voor de overheid. Het Gewest startte de onteigeningsprocedure
uiteindelijk op het einde van 2008.
La famille De familie El Haddat
La famille El Haddat a déménagé de la rue de Norvège
en 2000. Ils y était locataires depuis la fin des années 80.
Lorsque leur propriétaire est exproprié, l’Antenne sociale du
Midi promet de leur retrouver un logement. En effet, ils sont
relogés avenue Fonsny, toujours en zone d’expropriation,
dans une maison appartenant aux promoteurs d’EspaceMidi. L’Antenne sociale du Midi leur a prêté de quoi payer leur
garantie locative, et couvre pendant un an l’augmentation du
loyer. En 2004, en accord avec leur propriétaire, ils font, à leurs
frais, des travaux de rénovation. Mais en 2005, rebelotte :
la maison dans laquelle ils habitent doit être démolie, ils
doivent à nouveau déménager. En 2009, l’immeuble qu’ils
occupaient rue de Norvège est toujours debout et celui de
l’avenue Fonsny, démoli en 2006, a fait place à un terrain
vague.
De familie El Haddat is vertrokken uit de Noorwegenstraat
in 2000. Deze familie huurde de woning sinds het einde van
de jaren 80. Toen hun eigenaar werd onteigend, beloofde het
Sociale antenne van het Zuid een nieuwe woning voor hen te
vinden. Ze werden ondergebracht in de Fonsnylaan, nog steeds
binnen de onteigeningszone, in een woning van de promotoren
van Espace-Midi. Het Sociale antenne van het Zuid leende hen
het bedrag voor de huurwaarborg en betaalde een jaar lang
de verhoging van de huur. In 2004, na overeenstemming met
hun eigenaar, voeren ze op eigen kosten renovatiewerken uit.
Maar in 2005 keren ze terug naar start: het huis waarin ze
wonen, wordt afgebroken. Ze moeten opnieuw verhuizen. In
2009 staat het gebouw in de Noorwegenstraat er nog altijd;
het huis in de Fonsnylaan, dat werd afgebroken in 2006, heeft
plaats gemaakt voor braakland.
Monsieur Meneer Straus
Monsieur Straus est, depuis 1984, propriétaire d’une maison
dans le quartier. Il veut la rénover pour l’occuper avec sa
famille en 1991 mais la Commune lui écrit que son bien sera
prochainement susceptible d’expropriation. Il renonce à son
projet et, comme il en a les moyens, il laisse sa maison vide,
ne pouvant la rendre conforme aux normes de salubrité. Il
s’attend à être exproprié en extrême urgence et sur base des
valeurs enregistrées en 90-91. Indigné, il refuse les offres
farfelues qui lui sont faites (de 20.000 à 120.000 euros). Lors
des négociations "à l’amiable", il subit une véritable pression
à la vente, l’expropriation judiciaire étant brandie comme une
menace. Exproprié en 2007 par le juge de paix, et grâce à la
défense juridique brillante qu’il prépare depuis des années,
il obtient une bonne indemnisation pour les dommages subis
et une condamnation sévère des pratiques de la Région,
notamment pour atteinte aux Droits humains.
Sinds 1984 is Meneer Straus eigenaar van een huis in de
wijk. Wanneer hij het wil renoveren en er met zijn gezin wil
gaan wonen, In 1991, schrijft de Gemeente hem dat zijn goed
weldra in aanmerking zal komen voor onteigening. Hij ziet af
van zijn project en, aangezien hij de middelen heeft en het huis
niet in overeenkomst is met de hygiëne-wetgeving, laat hij zijn
huis leegstaan. Hij verwacht dat hij wordt onteigend wegens
hoogdringendheid en volgens de waarden die zijn vastgelegd
in 90-91. Geërgerd weigert hij de buitenissige voorstellen die
hem worden gedaan (van 20.000 tot 120.000 euro). Tijdens
de onderhandelingen voor "minnelijke schikking" wordt hij
onder druk gezet om te verkopen, waarbij de gerechtelijke
onteigening wordt aangewend als bedreiging. De vrederechter
onteigent hem in 2007. Dankzij een schitterende gerechtelijke
verdediging die hij al sinds jaren had voorbereid, verkrijgt
Meneer Straus een behoorlijke schadevergoeding en een
strenge veroordeling voor de praktijken van het Gewest, met
name voor inbreuk op de Mensenrechten.
La famille De familie Bouali
Malheureusement, la famille Bouali n’a pas pu profiter de
l’effet du "jugement Straus", car elle fut expropriée quelques
mois plus tôt. Épiciers, les parents ont acheté leur maison de la
rue d’Angleterre en 1987, après avoir longtemps habité rue de
Mérode. Au début des années 90, les problèmes commencent.
Les maisons de la rue sont vidées l’une après l’autre, certaines
sont démolies, d’autres pourrissent sur pieds pendant des
années. Leur chiffre d’affaires souffre de la désertification du
quartier. Fin 2005, eux aussi refusent l’offre insuffisante (la
première qui leur est faite depuis 1992) de Bruxelles-Midi. Ils
sont finalement expropriés en 2006, en plein été. L’indemnité
d’expropriation pour leur bâtiment ne tient malheureusement
pas compte des dégradations causées par l’état des maisons
environnantes. La somme qui leur est allouée ne leur permet
pas de retrouver une situation comparable à Bruxelles. Quant
au fond de commerce, sa valeur est établie en fonction des
deux dernières années d’exercice, soit les moins bonnes.
Entamer une procédure en révision ? Les Bouali n’ont pas
les mêmes armes que la famille Strauss pour faire face à
une longue et lourde aventure judiciaire. Ils maîtrisent mal
le français écrit, leur avocat leur coûte cher et ils ne veulent
plus entendre parler de justice. Quelques mois après leur
départ, leur maison, laissée vide et ouverte à tous vents par
la Région, est incendiée. Deux SDF trouvent la mort dans ce
drame.
De familie Bouali kon helaas niet profiteren van het effect
van het "Straus-vonnis", want ze werden enkele maanden
eerder onteigend. De ouders, kruideniers, kochten hun huis in
de Engelandstraat in 1987, nadat ze lang in de Mérodestraat
woonden. Begin jaren ‘90 ondervinden ze de eerste problemen.
De huizen in de straat komen een voor een leeg te staan,
een aantal worden afgebroken, andere verkrotten met de
jaren. Hun omzetcijfer lijdt onder de leegloop van de wijk.
Eind 2005 weigeren ook zij een bod van Brussel-Zuid wegens
onvoldoende (het eerste bod dat hen wordt gedaan sinds
1992). Ze worden uiteindelijk onteigend in 2006, in volle zomer.
De schadevergoeding wegens onteigening van hun gebouw
houdt helaas geen rekening met de schade die werd berokkend
door de toestand van de aangrenzende huizen. De som die
hen wordt toegekend, laat hen niet toe om een gelijkaardige
woonsituatie te vinden in Brussel. De waarde van hun zaak
wordt bepaald in functie van de activiteiten van de laatste
twee jaar, m.a.w. in functie van de minst gunstige situatie.
Een herzieningsprocedure starten? De Bouali beschikken niet
over dezelfde middelen als de familie Strauss om het hoofd
te bieden aan een lang en zwaar gerechtelijk avontuur. Ze
beheersen het geschreven Frans slecht, hun advocaat is duur
en ze willen niet meer weten van rechtszaken. Het Gewest
laat hun huis leegstaan, ramen en deuren wijd open naar de
wereld. Enkele maanden na hun vertrek vat het vuur. Twee
daklozen blijven in de brand achter.
Madame Mevrouw Ghatak
Mme Ghatak (nom d’emprunt) est propriétaire d’un immeuble
de rapport dans le quartier. L’immeuble est rénovable mais
insalubre. Néanmoins, des sans-papiers y louent des chambres
et s’acquittent d’un loyer. En 2008, prise de panique ou
consciente du fait que le Juge de Paix ne manquera pas de
stigmatiser cette situation lors de l’audience d’expropriation
sur les lieux, la propriétaire prend les devants et demande
unilatéralement au Tribunal de première instance de procéder
à l’expulsion des occupants, prétextant qu’elle ne les connaît
pas. Ce que fait la police sur décision du tribunal. Certains
locataires expulsés auront droit à quelques nuitées d’hôtel
payées par le CPAS de Saint-Gilles.
Mevrouw Ghatak (pseudoniem) is eigenaar van een
opbrengsthuis in de wijk. Het gebouw kan worden gereoveerd,
maar is onbewoonbaar. Toch worden de kamers bewoond
door mensen zonder papieren die haar huur betalen. In 2008
trekt ze zich als eerste uit de slag, uit paniek of omdat ze zich
bewust is dat de Vrederechter deze situatie zal aanklagen
tijdens de gerechtszitting over de onteigening van de huizen.
Ze vraagt een eenzijdige procedure aan bij de Rechtbank van
Eerste Aanleg om de bewoners uit het huis te zetten, onder
het voorwendsel dat ze hen niet kent. De politie voert de
beslissing van de rechtbank uit. Enkele uitgezette huurders
hebben recht op een hotel voor een aantal nachten, op
rekening van het OCMW van Sint-Gillis.