Eddy Gers - Bouwfinanciering vanuit - Zorgnet

Commentaren

Transcriptie

Eddy Gers - Bouwfinanciering vanuit - Zorgnet
Gaan we bouwen? Verantwoord?
Enkele alternatieven
Studiedag Bouw en Bouwfinanciering
Ouderenzorg
Zorgnet Icuro - 15 april 2016
Eddy Gers - KMSI
22-4-2016
Inhoud
• KMSI: wat en bouwplannen?
• Het gemiddelde WZC obv MARA
• Financiering haalbaar: balans en
vrije cashflow
• Investeren en het effect op de
dagprijs
• Enkele alternatieven
• KMSI: wel kunnen, niet doen …
22-4-2016
KMSI
• VZW KMSI exploiteert 2 WZC:
– De Winde in Veerle – Laakdal
• RH 85 bedden, waarvan 61 RVT
• 25 assistentiewoningen
• 15 plaatsen in dagverzorgingscentrum
– De Hoge Heide in Arendonk
• RH 110 bedden (na afbouw 17 ROB),
waarvan 83 RVT
22-4-2016
KMSI – Bouwplannen?
• De Winde:
– VV voor 30 ROB, zeer concrete
plannen, met optimalisatie van 17
bijkomende AW
• De Hoge Heide:
– Tegen 2019 moet belangrijke (ver-)
nieuwbouw om volledige erkenning
te behouden
– VV 17 ROB (door afbouw)
22-4-2016
Gemiddeld WZC uit MARA
• Obv 159 WZC einde 2014
• Totaal gedeeld door 159 om
gemiddelde te nemen
• Relativeren:
– Zeer divers en uiteenlopende gegevens
– Per exploitatiepunt, niet per rechtspersoon
– Mix van oud en nieuwbouw, dus geen
uitsplitsing hier. Per case te bekijken in
praktijk
– Geen 100% dekking van alle vzw WZC’s
22-4-2016
Gemiddelde balans
22-4-2016
Investering
• (Ver-)nieuwbouw WZC 100 bedden
• Kost all in per m²: 1.860 EUR (=Vipa-plafond!?)
• 65 m² per bed, dus 120.900 EUR/bed all-in
• Totale kost is 12.090.000 EUR all-in
• Eigen middelen inbreng 1.590.000 EUR (=
13,15%) naast inbreng van de grond (waarde
bv ook 1.590.000 EUR)
• Krediet 10.500.000 EUR, delging 23j, bij vast
kapitaal delging 456.522 EUR/j (+ rente nog)
22-4-2016
Balans na investering
22-4-2016
Relatieve evolutie balans
• Eigen vermogen: van 51,3% naar 26,7%
• EV zonder subsidie: van 30,4% naar 15,9%
• Schulden > 1j: van 33,5% naar 63,1%
– Het gemiddelde vzw WZC heeft een nipt
aanvaardbare balans na investering
– Toch grote verschillen tussen de WZC, per case te
bekijken. Er is geen vast verband tussen sterk EV en
behoefte aan (ver-)nieuwbouw
– Essentieel is steeds de bouwkost te beheersen
22-4-2016
Vrije marge
• Vrije Cash Flow per WZC: 327.610 EUR (cash
flow min jaarlijkse delging schulden)
• Nieuwe schuld bij investering: 10.500.000 EUR
• Delging op 23j (??), vaste rente van 2,5%
– Bij vast kapitaal: delging 456.522 + rente 1°j 262.500
= 719.022 – vrije marge = 391.412
– Bij annuïteiten: kapitaal en intrest is 600.744 per jaar
– vrije marge = 273.134 /j
– Middelpunt tussen de twee is 332.273 EUR extra
cash uit per jaar
22-4-2016
Terugbetalingscapaciteit
• Indien 100% vrije marge benut voor nieuwe
investering!? Realistische stijging dagprijs?
• Bij exploitatie van 100 bedden, met 100% bezetting:
332.273 : 100 : 365d = 9,10 /b/d (excl Vipa forfait)
• Te relativeren indien de bestaande schulden
wegvallen, dan stijgt de vrije marge met 205.849 en is
de extra verhoging minimaal 3,46 /b/d
• Indien vrije cashflow nul is en er geen eigen middelen
worden ingezet, bezetting 95% is, dan zou de dagprijs
moeten stijgen met 20 EUR/b/d
• Indien geen EM, grond mee financieren, geen vrije CF,
krediet op 20j, bezetting 90%, dan in de dagprijs voor
de annuïteit 26,47 EUR/b/d en bij overschrijding budget
met 25% is dit 33,10 EUR!
• Vergelijking: momenteel in MARA aan afschrijvingen +
kosten schulden 11,64 /b/d.
22-4-2016
Conclusie TBC
• Het gemiddelde WZC kan de investering aan, bij gelijke
exploitatie en beperkte verhoging van de dagprijs.
• Forfait Vipa voor bepaalde WZC zal de haalbaarheid
verhogen, maar voordeel moet in verlaging dagprijs
voor de bewoner. Beperking dagprijsverhoging met 5
EUR.
• Maar inzetten van alle EM en de volledige vrije marge
(noteer 2014) is heel verregaand.
• Deze WZC zullen bij externe financiers vrij vlot
financiering vinden, indien de financieringsmix en
balans aanvaardbaar is en de markt stabiel blijft.
• Maar: 36 WZC uit MARA in de gevarenzone voor de
vrije marge en anderzijds 16 WZC hadden in 2014
voldoende vrije marge om de volledige financiering te
dragen.
22-4-2016
Alternatieven
• Elke financier / investeerder die de sector
kent zal eerst het financieel plan beoordelen:
dus de TBC of vrije marge moet OK en
betrouwbaar zijn, inclusief eventueel forfait
Vipa.
• Optimalisatie financieringsmix kan oa door
alternatieve zekerheden:
– Ipv EM een achtergestelde lening als hefboom,
rente kan hoger zijn dan rente op bancaire
schulden (RV!)
– Rechtspersoon is een groep, meerdere exploitaties
– Waarborgen: Vipa (?), gemeente/OCMW
(alternatieve waarborg daar) of derden
– Voortzettingsverbintenis van solvabele partij
22-4-2016
Zelf bouwheer?
• Wie als bouwheer en/of eigenaar optreedt mee laten
bepalen door het opzet: klemtoon op zorg of op wonen?
• De realisatie van een gebouw kan volledig worden
uitbesteed via een promotie-overeenkomst, DB-formule, …
Zeker te overwegen indien intern de nodige competenties
niet beschikbaar zijn. Meer info bij andere inleiders vandaag.
• Ook nadenken over de splitsing van wonen en zorg en het
gebouw na realisatie ook niet in (volle) eigendom hebben.
Goedkoper is hier niet de motivatie (extra kosten en
indexering!), maar wel financieringsmix, evolutie sector op
lange termijn, vrijwaren eigen middelen voor andere doelen,
…
22-4-2016
Alternatieven
Financieringsformules
- Bancair krediet: momenteel zeer
goedkoop, geen indexatie van de
kost
- Onroerende lease: BTW-lease, on
balance
- Obligaties of wooncertificaten
- Interne leningen (Roerende
voorheffing?)
22-4-2016
Alternatieven
Een derde is voor lange termijn eigenaar
van het gebouw. Diverse mogelijkheden:
- DBFM
- Vastgoedbevak
- Verzekeringsmaatschappij of
pensioenfonds
- Aannemer / promotor
- Projectvennootschap
- Diverse private eigenaars /
investeerders
22-4-2016
Alternatieven
Institutionele partners stellen meestal ter
beschikking via erfpacht of alternatief:
-
-
22-4-2016
Triple Net Lease: kosten voor de erfpachtnemer
Erfpacht >= 27j, indexering canon. Prijs vooral obv de
toekomstige exploitatie, minder op de bouwwaarde
van het gebouw.
Aankoop (marktwaarde?) na x-jaar mogelijk
Risico:
-
Voor de eigenaar-belegger vooral een projectrisico: is de sector
en bezetting voldoende zeker op lange termijn + de
aantrekkelijkheid van het project (kans op default).
-
Voor de exploitant blijft meestal het volledige exploitatierisico:
bezetting, prijs- en kostenevolutie, markt, …
Alternatieven aanvullend
• Flexibel bouwen = Waarde gebouw
verhogen
• Bij ROB/RVT geen link mogelijk tussen
eigenaarschap/financiering en
opname
• Externe eigenaar kan ook binnen de
groep of via specifieke
samenwerkingsverbanden (SPV,
projectvennootschap, …)
22-4-2016
Stappenplan
1. Is ons project het juiste voor de
toekomst? Dit is onafhankelijk van
eventuele subsidie of Vipa-forfait!
2. Zo ja, een keuze naar bouwheerschap
en eigenaarschap.
3. Financieel plan opmaken voor
financiers of investeerders: moet
haalbaar zijn.
4. Procedure selectie partners (WOO).
22-4-2016
Gaat KMSI bouwen?
De Winde:
Uitbreiding 30 ROB (+ 17 AW): niet realiseren, enerzijds financieel negatief
voor resultaat (ROB) en anderzijds niet de juiste keuze/behoefte op lange
termijn.
We ontwikkelden wel een DVC en werken met de gemeente aan een LDC.
De Hoge Heide:
(Ver-) nieuwbouw on hold.
Studie en principieel akkoord om met gemeente en OCMW-Arendonk een
Woon-Zorgzone te ontwikkelen aan de campus van het WZC van OCMW.
Patrimonium De Hoge Heide is eigendom van NV Zorgsteen, een dochter
van KMSI, kan opportuniteiten geven.
Zowel balansmatig als naar vrije marge (2014) kan KMSI investeringen
dragen, maar we merken een evolutie bij de ouderen, de overheid en de
markt, waardoor we kiezen om anders te gaan (samen-)werken/investeren.
22-4-2016